등기부등본 보는방법 : 표제부 갑구을구 근저당
- 부동산
- 2023. 2. 8.
등기부등본 발급한 뒤 어느 곳을 주의해서 살펴봐야하는지 알아본다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되며 각 부분에서 나타내는 의미가 있다. 이것을 검토하여 부동산의 정보와 소유권, 권리 내역을 확인할 수 있다.
황당하게도 등기부 등본 꼼꼼히 확인하고 거래했는데도 뒤통수 맞는 사례들도 있긴 하다. 법원 판례에서도 나오듯 공신력이 없다는 것이다. 즉 이거 믿는다고 해도 법적 효력은 부여하지 않는다.
그럼에도 1차적으로 검토할 수 있는건 등기부 등본이니 일단은 봐야한다. 법이 세입자에게, 없는 사람에게 불리하고 복잡하게 만든게 문제이긴 한데, 현실이 이러니 어쩌겠음. 사기공화국에서 눈뜨고 코베이지 않도록 스스로 조심해야 한다.
본인 스스로가 기본적인 확인방법을 반드시 숙지하고 부동산 거래에 임해야 한다. 등기부등본 보는 방법도 그리 어렵진 않다.
🔺 등기부등본은 표제부 / 갑구 / 을구로 구성되며 각 항목이 나타내는 의미와 봐야할 포인트에 대해서 아래에 설명한다.
표제부
해당 부동산의 정보를 표시
해당 부동산에 대한 등기정보를 나타내는 부분이다. 부동산 등기(등록)가 언제 어떤 용도로 되었는지, 그 건물의 층수와 면적은 어떠한지 등등 이런저런 정보가 나와있다.
토지 등기부등본의 경우 여기에 지목이라는 것이 추가되어 있는데, 토지의 사용용도(전,답,대지)를 표시해주는 부분이다. 부동산 매매시에는 이 표제부도 꼼꼼히 봐야한다.
갑구
부동산 소유권자 정보를 표시
전세나 월세 계약으로 들어가는 세입자의 경우는 갑구와 을구를 중요하게 보면 된다. 갑구는 부동산 소유권에 대한 정보를 나타내고 있는데, 건물이 지어지고 최초 소유자에서 지금 집주인까지 어떻게 소유권이 바뀌었는지 나타내준다.
실제로 등기부등본 갑구상의 소유자가 부동산 계약 당사자로 나오는지 신분증을 맞춰보도록 한다.
지난번 썼던 신탁등기에 관한 포스팅에서 법인소유 부동산이 담보대출로 신탁등기가 되었을 경우를 소개했다.
이 갑구에 신탁등기 라고만 나오고 내용이 나오지 않아서 법원등기소 방문해서 신탁원부를 조회해봐야 한다. 담보대출도 결국 집에 빚끼고 있다는거라 근저당 개념으로 보면 된다.
을구
부동산의 권리를 표시
주로 부동산에 잡혀있는 채무관계가 여기 을구에서 확인된다.
대표적으로는 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸을 경우 근저당이라는 항목으로 은행의 권리가 표시된다. 근저당 1억이 잡혀있는 집에 세입자로 들어갈 경우 집주인이 돈을 못갚고 부동산이 경매로 넘어간다면 은행이 1억을 먼저 회수해가는 권리자라는 뜻이다.
그래서 집 매물광고 올라온 것을 보면 융무라고 써있는게 있다. 바로 이 근저당 없음을 보장한다는 뜻이 되겠습니다. 부동산계약서 쓸때에도 특약에 잔금일까지 융자없을것 이라고 반드시 항목에 추가하도록 한다. (이거 안하려고 이런저런 핑계대며 수작부리는 부동산 업자가 있다면 의심해보자)
금전적으로 별 문제가 없다면 등기부등본이 내용이 별로없이 깨끗할 것이다. 뭔가 항목이 줄줄이 많고 알 수 없는 내용들이 복잡하게 나온다면 일단 경계하고 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
마지막으로 한줄요약 하면 갑구 소유권(신탁등기) 을구 채무관계 요렇게 두가지만 확인해도 눈뜨고 코베이는 일은 어느정도 방지가 될 것이다.
등기부 등본을 열람하는 방법은 아래 글을 참고하여 PC또는 모바일앱을 통해 확인할 수 있다.