등기부등본 열람 및 인터넷 발급방법
전세계약을 할 때 소중한 보증금을 떼이지 않기 위한 방법으로 1순위 근저당유무 확인해야 된다는 말을 많이 들어보셨을 텐데요. 등기부등본을 왜 확인해야 되는지 짧게 설명드리고 인터넷으로 간단히 열람하는 방법을 소개하겠습니다.
전세계약시 대항력 확보 조건 중 또다른 하나인 확정일자 등록방법은 아래 글을 참고해주세요.
1. 등기부등본 확인하는 이유
가장 큰 이유는 계약하고자 하는 집으로 집주인이 빚을 냈는지 확인하는 목적입니다. 돈 빌려준 은행이 이 집에 우선적인 권리를 가지고 있는지 보는 것이죠. 내 전세계약보다 앞선 대출이 있다면 집이 경매로 넘어갔을 때 은행의 권리가 먼저이기 때문입니다.
또한 등기부등본에는 전세계약하고자 하는 집의 집주인 이름과 주민번호, 그리고 등록된 주소지를 알 수 있습니다. 그 주소지까지 추가로 등기부등본을 확인해서 집주인의 채무상태 점검도 일정부분 가능합니다.
내가 계약하려는 집에는 융자가 없더라도 임대인의 주소지가 풀영끌이라 금융상태가 불안한 사람인지 아닌지 가늠해 보는 것입니다. 그 외에도 여러채 있는 다주택자라면 사실상 확인할 길은 없지만요.
2. 살펴봐야 할 내용
등기부등본 문서상에는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 내용이 들어 있습니다.
① 표제부
표제부에서는 전세계약 하고자 하는 집의 정보가 등기부등본상의 주소와 일치하는지 점검합니다.
② 갑구
갑구는 소유권이 나타나 있는데, 집이 건설되고 분양된 후 매매이력이 나와 있습니다. 현재 집주인으로 소유권 지분이전 된 이력을 확인합니다.
③ 을구
을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 사항을 기재합니다. 우리가 확인해야 할 가장 중요한 부분이죠. 현재 집주인으로 소유권 지분이전이 된 이후 대출을 받아서 은행에서 근저당권 설정되어 있는지, 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인합니다.
근저당권이란 예를 들어 집주인이 집을 담보로 1억원을 빌리면, 은행은 채권자가 되니까 담보 집에다가 내가 돈받을 권리가 있는 사람이요! 라고 표시해놓는 것을 말합니다. 이 때 이자 및 경매비용까지 고려해서 대출금액보다 높게 채권최고액을 정해서 근저당권을 설정합니다.
대강 감을 잡으셨죠? 부동산 전세계약은 일반적으로 가계약금납부 ▷ 계약서작성 및 계약금10% ▷ 잔금납부 및 입주 순으로 이루어지는데요. 계약서작성하러 부동산에서 집주인과 대면하는 날 부동산 공인중개사가 등기부등본 및 관련서류를 모두 확인시키고 일일이 날인합니다.
하지만 먼저 집을 알아보는 단계에서도 애초에 융자가 없는 집이 보다 안전하고 마음이 편합니다. 입주때까지 융자 없애주네 마네 계약에 넣어달라고 번거롭게 요청하고 마음졸일 일도 없고요. 또 아예 융자가 없는 집이 집주인 자금사정이 좋다는 뜻이겠죠.
그럼 스스로 인터넷을 통해 간단히 알아보는 방법을 살펴보겠습니다.
3. 인터넷 열람 및 발급방법
🔺 대법원 인터넷등기소 사이트에 접속합니다. 예전에는 크롬이나 윈도우10 엣지 브라우저에서 접속시, 인터넷 익스플로러에서 접속이 필요하다고 나오면서 화면이 안떴는데요. 지금 다시 확인해보니 이제는 크롬에서도 정상 접속되네요.
🔺 상단 메뉴바에서 등기열람/발급 - 부동산 - 열람/발급하기 순서로 들어가주세요. 주소를 통해 확인하고자 하는 집의 등기부등본을 열람합니다.
🔺 보통 아파트나 오피스텔을 하시는 경우 집합건물을 선택해주시고, 다가구 빌라같은걸 하시는 경우 건물을 선택해주세요. 차이를 아시나요?
❓ 집합건물과 건물의 차이
- 아파트나 오피스텔 : 각 세대가 구분 등기되어 각각 등기부등본이 존재
- 다가구주택 : 건물 하나가 한명의 소유인 상태에서 방 하나씩 세를 놓는 개념
건물을 통째로 사려면 비싸니 집주인의 대출이 꽤 있는 경우가 많고 하나의 등기에 다들어가니까 나중에 입주한 후순위 세입자의 경우는 전세금이 상대적으로 위험한겁니다.
🔺 이런거도 같이 체크해서 자세하게 보시는게 좋겠죠? 추가 비용은 없으니까요.
🔺 주소를 통해 열람하고자 하는 부동산을 찾습니다. 이제부턴 사실 설명 안보셔도 하실 수 있을 겁니다. 나오는대로 눌러주기만 하면 되니까요. 현재 유효한 상태인 현행 등기부등본 열람을 선택해주시고요.
🔺 말소사항 포함해서 다 보도록 합시다. 은행에서 돈 빌려서 근저당권 설정된 후 다갚아서 말소가 된 이력까지 알 수 있습니다.
🔺 주민번호를 알면 입력해서 일치여부 확인후 다 조회가 가능한데, 모르는 경우라면 뒷자리는 가려져서 나옵니다.
나중에 부동산에서 계약할때는 집주인 주민번호를 받아서 다 공개된 등기부등본을 보여주고 날인하죠. 그 등기부등본의 이름 주민번호와, 전세계약시 나온 집주인의 신분증을 확인해서 본인여부를 확인하는 것입니다.
🔺 주소 검색을 통해 확인했으면, 결제를 하고 열람하시면 됩니다. 이렇게 등기부등본을 열람 하시면 됩니다. 혹시나 융자가 껴있다고 하면 전세계약시 융자를 없앨 것으로 특약사항에 넣어서 하시길 바랍니다.
이 때 확인했을 때 근저당권 설정이 없었다고 해도 나중에 잔금치르고 입주해서 확정일자 효력이 생기는 그 사이에 대출이 발생한다면 전세 보증금이 후순위가 되어버리겠죠? 융자가 없어도 최종 잔금일까지 그 상태를 유지할 것으로 특약에 마찬가지로 적어야 합니다.
등기부 등본 확인한다고 부동산 사기에서 100% 안전할 순 없지만 최소한의 확인은 직접 하면서 진행하시길 바라겠습니다.
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