신탁등기란? 전세사기 예방대책 미분양 이중계약 사례

최근 분양폭탄 물량으로 미분양이 나오는 지역이 생기고 있다. 이 경우 건설사나 시행사가 직접 미분양 물건을 전세놓는 경우가 있다. 이럴때는 계약시 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 오늘은 신탁등기란 무엇인지와 전세사기 주의점에 대해 알아본다.

 

 

1. 생소한 용어

우리 서민들의 전세계약시 가장 유의해야할 사항으로 등기부등본 확인이 있다.

 

기본적으로 등기부등본 을구에 근저당이 잡혀있는지 확인하고 융자가 없다면 등기부등본 상의 소유자 본인과 임대계약을 체결한다. 그리고 확정일자를 받고 전입신고를 해서 대항력을 확보한다. 이렇게 되면 소유권 변경시 임대인 지위가 승계되어 전세보증금을 요청할 수 있다.

 

이것은 집주인이 개인 임대업자인 경우에 보통 해당되는 내용이고, 건설사나 시행사같은 회사가 직접 전세를 놓는 경우에는 집이 신탁등기가 되어있는 경우가 많다. 보통 사람은 신탁등기가 뭐지? 하고 생소할 것이다.

 

시간을 내어서 위 동영상을 듣고 공부하거나 아니면 인터넷에서 직접 많은 자료와 전세사기 유형, 법원판례들을 찾아볼 것을 당부한다.

 

알면 알수록 법이란 것이 굉장히 복잡하고, 그 틈을 파고들어 뒤통수치는 사기꾼에게 당했을 경우 전세자금을 보호해주는 수단이 빈약하다. 말만 복잡하게 꼬아놓고 대체 누굴위해 만든 법인지 알 수가 없다.

 

2. 신탁등기란 ?

 

 

신탁이란 믿을 신, 맡길 탁으로 믿고 맡긴다는 의미이다. 뭘 믿고 맡길까? 이건 무슨 신뢰나 믿음을 뜻하는 용어가 아니다.

 

계약으로 체결된 내용에 따라 부동산의 운영이나 처분을 맡긴다는 것이다. 내 집을 A신탁회사에 맡겼다면 나는 위탁자, A신탁회사는 수탁자가 된다.

 

신탁등기를 왜 유의해야 하는가. 신탁을 하게되면 부동산에 대한 소유권도 넘어가게 된다. 즉 내가 A신탁회사에 맡긴 경우에 실제 부동산의 소유주가 A신탁회사로 바뀌는 것이다.

 

신탁계약의 효력이 유지되고 있는동안 부동산에 대한 재산상의 권리는 A신탁회사에게 있다. 따라서 세 들어가는 임차인은 신탁등기가 있을경우 수탁자와 신탁계약 내용을 반드시 확인해야 한다.

 

앞서 서민들의 전세계약시 유의사항으로 등기부등본 확인이 필수이자 시작이라고 강조했는데, 문제는 신탁등기 내용은 등기부등본 인터넷 발급으로는 확인이 안된다는 점이다.

 

(위 동영상 내용중 캡쳐)

왜 이따구로 복잡하게 꼬아놨는지 모르겠지만, 등기부등본을 보면 갑구는 소유권, 을구는 채무(근저당등)를 표시하는데 갑구에 위처럼 신탁등기가 나와있다.

 

소유권 이전에 수탁자 ㅇㅇ에게로 변경된다는 부분이 중요하다. 이 부동산을 맡긴 원래 주인인 위탁자가 아니라 맡은 수탁자가 실제 주인이라는 것이다.

 

이 둘간에 어떠한 내용으로 신탁계약을 체결했는지는 등기부등본 상으로 확인이 안된다. 신탁등기에 의한 소유권이전시 신탁원부 번호를 같이 표시하는데, 직접 법원등기소 방문해서 열람을 해보아야 한다는 점이다. 번거롭고 찮은 일이다.

 

3. 전세사기 이중계약 유형 

그럼 이제 이러한 신탁부동산에서 어떠한 문제가 발생할 수 있는지 사례를 살펴보자. 

 

 

가장 대표적인 사례는 수탁자의 동의없이 위탁자를 임대인으로 해서 전세계약을 체결하는 경우이다. 앞서 말했듯이 신탁등기가 되면 소유권이 넘어가고 실제 주인은 수탁자이다.

 

수탁자가 모르는, 또는 동의하지 않는 상태로 위탁자와 전세계약을 체결하고 보증금도 그쪽에 입금한다면 이는 마치 집주인이 아닌 제3자와 거래하는 것과도 같은 상황이 된다.

 

위탁자가 문제가 없어서 보증금을 돌려주면 좋겠지만, 부도나거나 도망이라도 간다면 전세자금을 받을 길이 없어지고 수탁자에게 집에서 내쫓기는 결과를 초래할 수 있다.

 

신탁등기가 되어있는 부동산을 거래할 시에는 반드시 수탁자의 의사를 확인해야하고, 수탁자와 계약해서 수탁자에게 입금하는게 확실하다.

 

실제로 발생하는 전세사기 유형은 위탁자가 자신이 임대인으로 거래를 체결할 권한이 없음에도 불구하고 임차인을 속여서 전세금을 먹튀하는 경우이다. 이런 경우 제대로 설명해주지 않은 공인중개사에게도 과실이 있어 변상하라는 대법원 판례도 있다. 그렇다고 해도 다 받을 수 있는것도 아니고 이런 분쟁이 생기는 것 자체가 피곤한 일이니 계약은 반드시 수탁자와 하도록 하자.

 

수탁자와 거래했다고 안전한 것은 아니다. 개인 임대업자와 거래할때 근저당을 확인하고 전세계약서 특약에 융자없을것을 표시, 그리고 확정일자와 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 과정처럼 신탁부동산 거래시에도 재정건전성 확인이 필요하다. 이를 위해 반드시 신탁원부의 내용을 면밀히 살펴야 한다.

 

신탁등기 위탁자와 거래후 전세금피해 사기사례

☑️ 오마이뉴스 - 신탁때문에 쫓겨난 전세방 2년의 외로운 투쟁

 

4. 신탁부동산 부실신탁회사

위 사례는 실제 소유주가 수탁자임에도 위탁자와 계약후 수탁자에게 쫓겨나는 경우이고, 또 한가지는 애초에 신탁원부의 내용에 문제가 많았던 경우이다.

 

등기부등본 을구에 근저당이 엄청나게 잡혀있다면 전세를 쉽게 들어가겠는가? 하지만 신탁원부로 담보대출이 들어있는 경우는 등기부등본에서 알 수가 없다. 신탁원부 내용을 확인하지 않고 덜컥 계약을 하면 안된다.

 

법적으로는 신탁원부도 등기의 일부로 본다. 아니 그러면 등기부등본 조회할때 같이 첨부문서로 띄워줘야 하는거 아닌가. 이거만 쉽게 확인할 수 있어도 어이없게 전세사기 당하는 사람이 많이 줄어들텐데.

 

아무튼, 신탁등기 부동산의 경우 반드시 신탁원부를 확인하여 신탁재산의 관리방법, 목적, 종료사유, 수익자와 권리범위 등 모든 내용을 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

소유자 신탁회사가 망하는 전세금 피해사례

☑️ 스페셜경제 - KB부동산신탁 달콤한 독약에 세입자 눈물

☑️ KB부동산신탁 대구 Kpark 전세계약자들 졸지에 거리로

 

이 경우는 미분양 물량을 털어내기한 후 남은 것을 전세로 놓았는데, KB부동산신탁 이라는 네임밸류를 믿고 계약을 했다가 뒤통수를 맞은 사례이다.

 

전세입주자들이 계약을 체결한 후에 KB부동산신탁에서 소유권을 HOP홀딩스라는 회사로 넘겼는데, 이 회사가 부실회사여서 세금체납이 되고 세무서에서 집을 압류해버린 것이다. 이경우 근저당이 걸리므로 집을 경매로 팔아버린 뒤 세금을 1순위로 갚고나면 전세금을 온전히 받지 못할 확률이 크다. 

 

HOP홀딩스는 KB부동산신탁에 분양대행을 맡아서 진행한 뒤 미분양 물량에 대해서 인수하는 것으로 계약을 체결했다는 내용이다. 이렇게 소유권을 넘기는 부분에 대해서 전세계약 특약에 기재했는데, 세입자들은 잔금까지 치르고 본계약서에서 확인을 했었다고 한다.

 

개인적으로는 이런 부분에 대해서 아예 공인중개사가 법적으로 강력한 책임을 지도록 해야한다고 본다. 임차인의 권리가 보호되지 않을 수 있는 상황을 확인해서 고지하는 것이 매물을 중개하는 사람이 응당 해야될 업무 아닌가? 물론 계속 욕하고 있지만 이렇게 복잡하게만 만들고 정작 효과는 없는 법률을 다 뜯어고치는 것도 급선무다.

 

애초에 이 모든 문제는 임차인의 권리보호가 쓸데없이 많은 절차가 있어야만 가능해지는데서 발생한다. 실거래가보다 채권금액이 아예 클 수 없도록 제한해버리고, 정부기관 사이트에 열람 가능하도록 적시해서 전세 들어가거나 전세있는 곳에 대출하거나 할 때 누구나 알 수 있게 해놓으면 될 일 아닌가. 답답해서 복장이 터진다.

 

5. 신탁부동산 유의사항 정리

 

 

장황하게 써놓았는데, 포인트만 다시한번 정리하면 다음과 같다.

 

① 등기부등본 갑구 소유권 상에 가압류 가처분, 을구 큰 금액의 근저당 확인

을구가 깨끗해도 채무관계 100% 안전한 것은 아니다.

 

② 갑구 신탁등기 여부 확인

신탁등기가 되어 있다면 수탁자와 계약하고 돈도 수탁자에게 입급한 뒤 계약서에 수탁자에게 전세금 반환의무를 기재하는 것이 좋다.

 

③ 누구와 계약하던 확정일자와 전입신고 절차는 기본적으로 진행한다.

 

④ 전세권설정 or 특약에 수탁자가 전세보증금 우선상환조항 추가

신탁계약에 대출이 껴있으면 근저당 잡힌것과 같으므로, 부동산 문제 발생시 우선수익권자보다 전세보증금을 앞서 받는다는 확인이 필요하다.