전세계약연장 묵시적 갱신, 2+2 청구권, 전세보증보험 연장방법

금융치료사 피터 2023. 1. 8.

예전에 전세를 연장하고 전세보증보험을 갱신했던 절차를 적어놓으려 합니다. 상황이 약간 복잡했었는데요. 보증금 증액 여부 때문에 전세계약기간 만료 후까지 질질 끌다가 기간이 지나서야 재계약을 하고 보증보험도 갱신을 한 경우입니다.

전세 계약 만료시 임대인 임차인 간에 묵시적 전세계약 갱신이 되는 경우, 또는 재계약을 하는 경우 전세보증보험은 어떻게 해야 하는지 말씀드리겠습니다.

1. 전세보증보험 만료임박시

전세보증보험 만료일이 다가오면 보증보험 회사에서 연락이 옵니다. 저같은 경우는 HUG 주택도시보증공사로 가입을 했었기 때문에 HUG에서 카카오톡 메세지를 보내주었습니다.

<메세지 내용>

[HUG] 고객님께서 가입하신 전세보증금반환보증의 보증기간이 만료예정이니 보증기간 갱신(신청기한 있음) 또는 보증해지 등 필요한 조치를 하시기 바랍니다.
- 전세보증금반환보증 보증금액 : 0000원
- 전세보증금반환보증 만료기일 : 전세계약 만료일 + 1달후 날짜
만약, 임대차계약에 대한 갱신 의사가 없으실 경우에는, 늦어도 임대차기간 만료 1개월 전까지는 반드시 임대인에게 계약종료 의사를 통지하시기 바랍니다.
* 유효한 통지방법
- 내용증명우편:기간만료 1개월전까지 임대인에게 도달하여야 함
- 문자메세지 등:기간만료 1개월전까지 임차인의 계약종료 의사에 대한 임대인의 답변이 있어야 함
※ 전세 계약 해지 의사를 통보하지 않은 경우 임대인은 묵시적 갱신을 이유로 전세 계약 종료일 전세보증금을 반환하지 않을 수 있습니다.
이때, 임차인은
①공사 보증서를 갱신하거나,
②계약 종료일 이후 별도 계약 해지 절차를 진행하여야 하며,
이 과정에서 추가비용 발생 및 공사의 전세보증금 반환시기가 늦춰지게 됩니다.
※ 보증기간 갱신 등 문의사항이 있는 경우 다음의 문의처로 연락하여주시기 바랍니다.
- 주택도시보증공사 경기지사

이러한 내용으로 오는데요. 만약 전세계약을 종료하고 이사를 나갈 생각이시라면, 미리 집주인이나 부동산 통해서 나갈거니까 전세금 빼달라는 의사를 전달해놓아야 합니다. 가만히 앉아있다가 전세계약 만료일이 지나버리면 암묵적 계약갱신에 해당되어서 전세금을 바로 못받을 수 있습니다.

반대로, 임대인 입장에서는 전세금을 올려받고 싶을 텐데요. 이 경우에도 가만 있으면 암묵적 계약갱신에 동의하는 것이기 때문에 전세보증금 얼마를 올려달라는 의사를 미리 전달하게 됩니다.

아래에서 다시 다루겠지만 지금은 임대차보호법이 개정되어서 계약만료 2개월 전까지 통지하도록 되어 있습니다. 하지만 예전에는 1개월 전까지 통지였는데, 부동산에서 기가막히게 딱 한달남은 날짜에 전화를 하더라고요?

와 미리 안말하고 나갈때 다되서 새집 구할 시간 최대한 빠듯한 상태에서 돈올려달라고 압박하는 것에 혀를 내둘렀습니다. 하필 딱 한달 남았을때 돈 올려받아야지 라고 결정했을까요? 미리 임대인 의사 알고서 기다리고 있다가 막판에 연락하는 작전이었겠죠. 협상에 유리한 고지 점하려고요. 뭐 법이 그런걸 어쩌겠어요.

아무튼 이런 식으로 집주인 편만 들고 때로는 사기에도 가담해가며 '부동산 중개' 라는 서비스는 전혀 받았다는 느낌 없이 복비는 최대요율로 띠어가는 공인중개사가 대다수이다보니 (최소한 제가 만난 사람은 전부) 사회적 질타와 함께 공인중개사 패싱 부동산 거래제도 논의도 나오는 것일거에요.

아무튼 전세계약의 암묵적 갱신 기한보다는 넉넉하게 앞서서 보증보험공사에서 어떻게 할건지 슬슬 준비하라고 위처럼 문자로 연락을 몇 번 보내니 미리미리 마음을 결정하시고 행동하시면 되겠습니다.

계약 만료가 다가올 때 하셔야 할 행동을 간략히 정리하면 이렇습니다.

이사예정일 경우 : 임대인 or 부동산 측에 나갈 예정이라고 의사표현
계약 연장 희망할 경우 : 가만히 있으면 암묵적 갱신인데 임대인 측에서 돈 올려달라고 연락오면 협상 필요

2. 전세계약 묵시적 연장조건

그러면 전세계약을 연장하고 싶을 경우 묵시적 연장에 해당되는 조건을 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

이 포스팅만 보셔도 되지만 가급적이면 위 링크의 주택임대차보호법을 직접 한번 읽어보시길 권장합니다. 많이 알수록 나쁠건 없으니까요. 전세 계약의 연장과 관련해서는 주택임대차보호법 6조에서 다루고 있습니다.

제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

임대차 계약 만료 6개월 전에서 2개월 전의 기간에 서로 통지를 하지 않으면 자연스럽게 계약 연장으로 봅니다. 2020년 6월 개정되면서 1개월에서 2개월 전까지 미리 통지하는 것으로 변경되었습니다.

제 경우처럼 딱 1개월 남겨두고 부동산에서 돈올려달라고 전화해서 협박 압박하는 일이 비일비재했을 테니까요. 임차인의 숨통을 약간이나마 트이게 하려는 개정안입니다.

이렇게 갱신이 되면 존속기간은 2년이 추가됩니다. 그러면 무조건 또 2년을 살아야하는 걸까요? 아닙니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

계약이 갱신되었더라도 임차인은 언제든지 나가겠다고 계약해지 통보를 할 수 있습니다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 후에 전세금을 돌려줘야하는 계약 만료일이 설정됩니다.

만약 이렇게 자동으로 암묵적 계약갱신이 되었다면 전세보증보험 역시 돈만 다시 내고 갱신처리를 하면 됩니다.

3. 2+2 계약갱신 청구권

또 한가지는 이번에 임대차보호법 논란 중 하나가 바로 2+2 계약갱신 청구권인데요. 위에서 말한 암묵적 갱신 외에 세입자가 원하면 2년을 무조건 연장할 수 있다는 강려크한 권리입니다. 이 조항이 신설된 후였다면 저는 아마 계약갱신 청구권으로 전세계약 연장을 요청했겠죠.

이게 없을 때여서 연장은 하고 싶은데 괜히 말꺼냈다가 돈 올려달라고 할까봐 일단 암묵적 갱신을 노리고 기다리고 있는 와중에 교활한 부동산에서 딱 한달 남기고 보증금 올려달라 전화를 해왔던 것이죠.

제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020. 7. 31.]

한번 쭉 읽어보시기 바랍니다. 전세 살면서 2+2 계약갱신 청구권을 사용하고 싶은데, 집이 팔리면서 새로운 집주인이 들어올 예정이라고 해서 전세 만료기간 되면 나가야 하는 경우가 요즘 많이 생기고 있습니다.

아무리 세입자 보호를 외쳐도 집주인의 권한이 막강한 한국 부동산제도 하에서 아직은 현실적으로 써먹기 어려운 조항이 아닌가 싶습니다. 직계존속, 비속도 포함하는 조항이라 집주인이 부모님 살게한다고 하면서 세입자 얼마든지 쫓아낼 수 있는 반쯤은 유명무실한 권리네요.

아무튼 저는 이런 계약갱신 청구권이 없을 때여서 한달 남기고 부동산에서 보증금 올려달라고 했는데, 거절했습니다. 굳이 꼭 올려야겠다고 한다면 그냥 다른데로 이사갈 생각이었거든요. 그렇게 서로 입장만 얘기하면서 결론이 안나고 질질 끌다가 한달이 지나서 전세계약 만료일이 넘어버렸습니다.