대한민국 부동산 지난10년 앞으로10년 - 채상욱

오건영팀장 <환율과 금리로 보는 앞으로 3년 경제전쟁의 미래> 책의 말미에 추천도서와 추천 페이스북 페이지들을 실어놨는데 본인이 실제로 공부하면서 유용하게 읽었던 책들과 평소 참조하는 칼럼들이어서 독자들도 보면 많은 도움이 된다.

 

하다못해 비전문가, 비전공자, 일반직장인들도 오건영 팀장같은 현업 전문가가 실제로 공부하고 참고하는 내용들을 같이 따라 보다보면 얼추 흉내라도 내게되지 않겠는가.

그중에서 부동산 쪽 추천 페이스북 페이지로 소개되어 있었던 것이 채상욱이라는 부동산 애널리스트였는데, 삼프로TV에서 워낙 강력하게 소개해주어서 신간 책을 바로 구매해서 읽어보았다. 

책의 제목은 <대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년 : 집 사기 전에 꼭 읽어야 할 부동산 정책 사용설명서>이다.

쿠팡에서 15750원으로 적당한 선이다. 블로그 포스팅할때 잡설이 너무 길어지는 성향이 있어서 오늘은 최대한 빨리 책내용 본론으로 넘어가보자. (그래도 꽤나 주저리주저리했다 이미)

채상욱 애널리스트의 <대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년> 목차이다. 책을 읽고 난 사람으로써 이 책의 제목은 <대한민국 부동산정책 지난 20년> 이라고 붙이는게 가장 적당할 듯 하다. 

앞으로 10년에 대한 시장 예측보다는 2000년대 2010년대를 거쳐 지금 2020년에 이르기까지 부동산 정책들이 어떻게 변해왔는지를 다루는 것이 지면의 대부분을 차지하고 있기 때문이다. 

그렇다고 뭐 안좋다는 얘기는 아니다. 앞으로를 예측해보려면 당연히 과거의 사례와 이해를 바탕으로 객관적으로 바라보는 시각을 길러야 한다. 

그런 의미에서 막연한 부동산 초보들에게 최근 부동산 시장 과열 - 침체 - 과열 - 규제로 이어진 근 20여년간의 흐름을 정부 정책과 밀접하게 연관시켜서 이야기로 풀어준다. 내용이 어렵지 않고 초보자도 이해하기 쉬운 수준으로 되어 있어서 한번 싹 읽고 기초적인 감을 잡는데 매우 유용한 책이다.

애초에 2010년대에 이명박 정권시절 부동산 침체가 생겼던 이유를 공급정책에서 찾고, 이어서 박근혜 정권에서 침체에 빠진 건설경기를 어떻게 부양했는지 마찬가지로 정부 정책과 연관지어서 살펴본다. 

그리고 과열된 부동산 투기판의 거품을 현 정권에서 어떤 정책들로 규제해나가고 있는지, 왜 쉽게 안잡히고 이토록 올랐는지를 나름 분석해놓았다.

한번 쭉 읽고나면 부동산 시장은 시간은 걸릴지라도 결국은 정부 정책의 의도대로 흘러가게 되는구나 라는 생각이 든다. 다시 한 번 복습하면서 굵직하게 영향을 끼친 부동산 정책들을 살펴보자.

박근혜정부 부동산 대책

2013.4.1. 공공분양 50만호 백지화

이명박정권 내내 침체기에 빠진 부동산 시장을 살리기 위해 2012년 12월 박근혜 정부 출범 후 이듬해인 2013년 4월 1일에 부동산 대책이 시작된다.

가장 첫번째로 시행한 것은 바로 이명박 정권때부터 해오고 있던 과도한 공급 정책의 중지였다. 이명박정권에서 10년동안 200만호를 건설하려는 계획을 세웠고 이중 총 70만호가 공공분양 보금자리주택이었다.

이 때문에 기존 민간분양 시장에 가성비 좋은 물량이 엄청나게 쏟아지는 셈이 되었고, 민간 분양의 청약 메리트가 떨어지고 건설사의 수익성도 나빠지게 된다. 

4.1 대책에서는 분양형 보금자리주택 70만호 공급 계획을 20만호로 수정하였다. 그런데 이는 수정이 아니라 사실상 중단이다. 왜냐면 이미 앞서 몇년간 주택물량을 공급중이었고 20만호가 달성된 상태였다. 

따라서 20만호로 목표치를 낮춘다는 얘기는 지금까지 지은것만으로 됐고 이제 제발 좀 그만하자 다 집어치워 하겠다는 뜻이다. 이렇게 일단 이명박 정권에서 이어오던 공공분양 물량폭탄을 끊는 것으로 박근혜 정부의 부동산 정책이 시작된다.

2014.7.24. 최경환 빚내서집사라 초이노믹스

몇달 안지나 바로 나오는 추가대책 이른바 7.24 부동산대책에서 역사에 길이남을 그 유명한 이름하야 빚내서 집사라 정책이 나온다. 부동산 부처도 아니고 경제부총리였던 최경환이 펼친 정책이다. 

즉, 이는 단순히 부동산 시장만의 문제가 아니라 대한민국 경제를 부동산경기 활성화로 끌어올리겠다고 추진한 것이다. 건설 경기 좋아지고 집값 오르면 서민들도 소비를 늘릴 것이고 모두가 부자되는 행복한 나라를 만들자 

7.24 대책의 주된 골자는 단연 대출규제 완화였다. 주택담보대출의 LTV 한도를 70%까지 늘려줌으로써 자기돈 3억으로 10억짜리 집도 살 수 있게 된다. 가계 대출이 폭발적으로 늘어나면서 눈치빠른 사람부터 아 이제 바닥 찍고 가겠구나 하고 부동산 시장에 뛰어들기 시작한다.

2014.9.1. 신규택지공급 안해! 재건축규제 다풀어!

몇달 안됐는데 바로 또 부동산 정책이 나온다. 9.1 대책은 재건축에 힘을 실어주어서 본격적으로 고가 아파트 위주로 상승장을 이끄는 시발점이 된 지점이다.

부동산 공급정책은 몇만호를 공급한다는 것보다도 택지를 공급하는 것이 우선으로 중요하다. 즉 집을 짓는게 문제가 아니라 신규로 집을 지을 수 있는 땅을 만들어줘야 공급이 늘어나는 것이다.

1980년부터 34년간 각종 신도시를 건설하는 뒷받침이 된 택지개발촉진법을 폐지하기로 하고, 박근혜 정권 하에서는 아예 신규택지지정도 하지 않겠다고 한다. 이명박 정권의 공급계획을 4.1대책에서 백지화한데 이어 아예 앞으로 신규 공급의 싹을 자르겠다고 추가선언한 것이다.

잠깐 더 옛날 시절의 이야기가 나오는데, 노무현 정부 시절에 과다한 택지지정이 이루어진 것이 이명박 정권 부동산침체를 몰고 온 핵심 원인이라고 한다. 트리거는 아마 2008년 글로벌 금융위기로 촉발되었겠지만 기본적으로 수요 공급의 원칙에 따라서 부동산 시장 싸이클이 일어난다.

책을 읽다보면 항상 부동산 시장은 적당히를 모르고 노빠꾸로 침체 아니면 과열이라는 문제에 놓이게 되고, 그러면 정부에서는 문제를 해결하기 위한 대책을 내놓는데 이 대책의 효과는 언제나 몇년 지나서 다음 정권때나 나타나게 된다.

• 김대중정부 IMF 외환위기 극복을 위해 부동산 부양책 실시
• 노무현정권 부동산 과열, 규제강화 신규택지지정 공급증가
• 이명박정권 공급과잉, 글로벌 금융위기발 부동산 침체
• 박근혜정권 모든규제완화, 부동산 급반등
• 문재인정권 부동산투기 과열, 각종규제 재강화

지금 이렇게 되고있는거 아닌가. 그러면 과연 문재인 정권 끝날 때쯤 부동산 시장의 힘이 빠지고 안정화 또는 정상화가 되다가 다음 정권때 가서는 또 침체에 빠지게 되고, 그러면 다시 부양책 내놓고 이렇게 반복이 될려나??

아무튼 지금 이렇게 엄청난 부동산 급상승 투기판을 만드는데 일등공신인 재건축 아파트는 이 9.1대책 당시에 힘을 얻었다.

자세한 내용은 책을 읽어보면 되고, 간단히 말하면 재건축 가능연한 계산하는 공식을 살짝 바꿔서 매년 재건축 대상물량이 쏟아지도록 만들어줬다는 소리다.

또한 안전진단 점수가 낮아서 위험한 아파트여야 재건축 허가를 받을 수 있었는데 그것도 바꿔서 안전성 판단비중을 낮추고 너도나도 오래되서 좀 구리기만 하면 재건축을 할 수 있게 해줬다.

여기에 하나더!! 더해서 의무적으로 포함해야 했던 임대동 비중도 완화해주어서 재건축 조합원의 사업손익이 많이 나도록 바꿔주었다. 한마디로 재건축 규제 다풀어줬으니까 얼렁얼렁 해서 돈들 버세요~~ 이런 느낌

2015.4.. 분양가상한제 폐지

2020년인 현재 분양가 상한제가 부동산 시장에서 핫한 이슈인데, 분양가 상한제는 처음하는 것이 아니다. 2005년에 부동산이 과열되자 시행했던 것을 2015년에 박근혜정부에서 폐지했다가 다시하는 것이다.

아무튼 2015년에 분양가상한제 폐지까지 되면서 1년여만에 할 수 있는 거의 모든 부양책과 규제완화가 이루어졌고, 이제 부동산 시장은 대세상승기로 빠르게 전환하게 된다.

* 역사는 되풀이된다 분양가상한제

1980년대에도 분양가 상한제를 실시했던 적이 있는데, 이때는 너무 심하게 획일적으로 실시해서 사업의욕을 떨어뜨리고 주택공급이 크게 위축되는 결과를 낳았다. 그결과 1980년대에는 주택가격이 물량부족에 의해 폭등했고, 1990년대 신도시 200만호 공급정책을 세운다.

좀 더 거슬러올라가 김대중정부 시절에도 IMF 외환위기 수습을 하느라 경기를 살려야했기에 분양가상한제를 폐지하고 부동산 부양책을 썼다. 부양책을 쓰면 과열될때까지 오르고, 그러면 다시 공급늘리고 분상제 하고 규제강화해서 조이고, 그러면 다시 침체되어서 부양책 쓰고

이게 최근 몇십년간 대한민국 부동산 시장에서 반복되어 온 역사네 ㅡ,.ㅡ;;; 그렇게 오르락 내리락 하면서 흐름타면서 대세적으로는 우상향에서 올랐다는거

문재인정부 부동산대책

2017.9.27. 자금조달계획서 도입

문재인정부 들어서는 이미 과열에 빠진 부동산 시장을 잡는 것이 정책의 방향이 되었는데, 자금조달 계획서를 통해 보다 빠르게 특정 지역의 투기수요 유입을 판단하는 지표로 사용한다.

자금조달 계획서에서 타인자본을 끌고 레버리지로 사는놈들이 많으면 갭투자 투기수요에 의해 그지역 가격 상승하는 경향이 생기고, 갭투자 비중이 낮고 자기자본 실수요자가 많으면 가격이 안정적이라는 것이 공식화해도 좋을만큼 밀접한 연관성이 있다고 한다.

저걸 통계를 내서 발표하는건가 하고 찾아봤는데 그런가보다. 국토교통부의 ‘자금조달 및 입주계획서 현황’ 자료가 나오는거 같은데 어디서 어떻게 찾아보는지 나중에 별도로 포스팅해야겠다. 

나같은 일반인도 파악할 수 있을 정도로 자료가 온라인으로 공개된다면 지금 어디가 투기판인지 쉽게 알 수 있어서 기레기들에게 현혹되는 멍청한 30대 영끌 설거지부대의 피해도 막을 수 있지 않을까.

2017.8.2 도로 대출규제 강화

앞서 6.19 대책을 시행하였지만 뭔가 강력하지 않아 시장의 반응이 미덥지근하던 차였다. 바로 이어서 8.2대책을 발표하며 박근혜 정부에서 최경환이 빚내서집사라 하기 전의 시절로 대출규제를 원상복귀 시킨다. 그 밖에 전매금지, 분양가상한제 재시행 등 다방면의 종합적인 대책이었다.

2017.12. 임대사업자 등록혜택 다주택자양산

기껏 강력한 부동산 정책을 내놓은 후 그 해 12월에 임대사업자 혜택을 강화해주면서 똥볼을 찬다. 온갖 양도세강화 보유세강화 등등등을 정책 발표한 후에, 임대사업자 등록하시면 대부분 안하셔도 돼요~ 이랬던 것이다.

아니 이건 정부가 규제를 하겠다는거야 임대업 장려를 하겠다는거야 알 수 없게 되고 2018년에 다시 대폭등장이 펼쳐진다. 이건 정말 잘못한 짓이었다. 지금이라도 임대사업자 혜택을 하나씩 없애나가길.

2018.9.13. 종합부동산세 도입 다주택자 규제

문재인 정부에서는 다주택자, 고가주택자를 대상으로 보유세를 먹이는 방식으로 규제를 확대해나갔다. 2018년 임대사업자 혜택을 등에업은 다주택자들이 판을 치니 913 대책으로 강력한 한방을 시장에 내놓는다.

이 때는 나도 관심을 가지고 913 종부세 내용에 대해 포스팅하기도 했었네.

이렇게 계속 부동산 정책들을 내놓았지만 투기꾼과 건설사 언론기레기 쓰레기유튜버들의 연합공세에 전국적으로 전국민의 부동산 투기판은 계속된다. 비트코인 열풍 저리가라 할 정도로. 

아직까지 근본적인 공급대책이 없었기 때문에 부동산정책으로 규제를 하더라도 결국 수요와 공급의 법칙에 의해 가장 강력한 상승추세를 받을 수 밖에 없다는 것이 다주택자들의 희망이었다. 존버하면 결국은 간다. 가즈아!!

2019년 1주택 갭투자자들까지 부동산투기 참여

급기야 끝없이 오르는 부동산 가격을 보면서 살 여력이 안되는 사람들도 영끌해서 내집마련 하겠다고 나섰다. 더불어 묶여있어야 할 전세금을 전세자금대출을 이용해 유동화하여 다른 곳에 투자하는 방법도 판을 친다.

즉 갭투자자들끼리 서로서로 물려버리는 상황이 연출되는 것이다. 원래 A 3억 B 3억이어야 할 집이, A 전세자금대출 2억 B 전세자금대출 2억이 추가되면서 5억 5억으로 가격이 뻥튀기되는 것이다. 지들끼리 대출 늘리고 그만큼 집값에 포함되면서 가격거품이 생겨버리는 상황

소득령 154조라는 편법도 잠시 소개되는데 지금은 막혔다니까 자세히 볼 필요는 없고.

2019.12.16. 초강력 대출규제

12.16 대책은 가장 최근에 나온 것이라 나도 익숙했다. 15억이상 대출 전면금지, 9억이상은 9억초과분에 대해 LTV 강화 등등 대출 못받게 해서 투기심리를 줄이겠다는 것이지.

이 말이 이해가 된다면 최근 부동산 상승의 원인에 대해 파악했다는 뜻이다. 수요와 공급의 법칙에 의해서 물량부족으로 가격이 오른게 아니라, 너도나도 대출을 해대고 그 대출금액이 집값에 같이 껴버리면서 가격만 올라간 말그대로 거품이라는 얘기다.

3억짜리 집이 있는데 1억있는애가 2억 대출받아서 산다. 그리고 4억 호가를 부른다. 1억 5천 있는애가 2억 5천 대출을 해서 산다. 그리고 5억 호가를 부른다. 2억 있는애가 3억 대출을 해서 산다. 6억 호가를 부른다.

이런 식으로 3억짜리 집을 실제로 3억도 없는 애들끼리 대출만 늘려가면서 집값이 치솟는 전형적인 투기판이라는 말이지.

앞서도 말했듯이 택지 공급이 가장 중요하고 재건축 재개발에 의한 신규주택 공급은 효과가 미미하다고 설명한다. 즉 재건축 규제로 공급 축소되고 가격이 오히려 더 뛸 것이라는 주장은 개소리다.

1980년대처럼 과도한 분양가상한제로 아예 민간분양이 자취를 감춰버리면 공급부족이 되겠지만, 지금은 정부재정도 훨씬 크니 공공분양으로 밀어붙이고, 분양가 상한제도 주변시세에 따라 지역별로 하니까 어느정도의 사업동기는 부여할 수 있다.

요약

정부는 계속해서 1주택 장기보유자 혜택을 주려고 하고 다주택 투기꾼은 근절하는 방향으로 정책을 입안할 것이다. 언제일지는 모르나 대세 상승장은 결국은 꺾일 것이고 그 끝물에 투기수요 설거지부대를 자처하며 꼭지잡는 짓은 안하는 것이 현명하다 하겠다.

다만 무주택 실수요자는 결국은 내집마련을 해야 인생이 윤택할 것이므로 꾸준히 관심을 가지고 참여하도록 하며, 투자 목적으로 부동산을 보고 있다면 앞으로는 다주택 세금폭탄 맞는 것보다 리츠도 고려해봄이 좋을 듯 하다. 물론 리츠도 부동산 대세상승장에 들어가야 수익이 많이 나겠지만은.