황현의 부동산 경제학 - 하락을 원하는 무주택자들 봐라
이 글을 2020년에 작성했으니, 지금 3년이 지나고 보면 이 때 이런 사람이 한 말이 이해관계 당사자가 고점에서 떠드는 소리였는지 정말 통찰력이 들어간 인사이트였는지 알 수 있다.
황현의 부동산 경제학 채널 영상 정리이다. 랜드스타에셋 대표라고 하는데, 처음 들어본 이름이라 랜드스타에셋 사이트에서 연혁을 보니 실제로 시공하는 건설사는 아니지만 주로 다세대주택 개발 시행을 해왔다고 되어있다.
경력에 아파트는 거의 없는걸로 보아 업계 메이저는 아니고 빌라쪽으로 해온 '업자'의 의견으로 참고하고 들으면 될 듯 하다. 모든 사람은 자기 입장에서 주장하기 마련이니 그 사람이 어떤 사람인지 먼저 확인하고 의견을 듣는것이 맞다.
근데 PD수첩 빌라분양 전세사기행각을 보고나니 업자에 대한 신뢰가 갑자기 확.... 그래도 일단 얘기하는건 들어보자.
하락을 막연히 기다리는 것은 잘못되었다.
전세 3억 4억 살고 있는 살면서 막연히 하락장 기다리고 있는걸 보면 안타깝다. 3년동안 서울 아파트값 중위가격만 봐도 3억이나 상승을 했다. 게다가 최근 부동산 대책으로 실수요자의 진입장벽이 더욱 높아졌다 (이른바 신분상승 사다리 걷어찼다는 의견)
나 자신과 가정에 대한 관심과 노력이 있었다면 내집마련을 보다 쉽게 할 수 있었는데 앞으로 더 어려워졌다. 내년 추가 부동산 대책도 다주택자보다는 실수요자를 겨냥할 가능성이 크다
하락 시나리오 가정
높은 전세가와 낮은 갭으로 갭투자가 이루어져서 지금까지 상승이 되었고 현재 갭차이는 4.2억원이다. 여기서 하락 시나리오를 가정했을 때 40% 하락된다고 하면 갭이 5천2백만원밖에 되지 않는다. 분명히 그 전에 갭투자로 매수가 들어오는 수요가 발생할 것이고 따라서 생각보다 큰 폭의 하락은 오지 않을 수 있다.
맞는 말인데 한가지 드는 의문은 진짜 10% 20% 30% 하락장이 오게 되면 전세가는 계속 그대로 5억원으로 유지가 될런지...? 앞에 2014년 대비 2019년에 전세가도 상승했는데 (매매가에 비하면 낮은 수준이지만) 하락장이 오면 그 전세가는 안빠지는건가?
또 한가지는 재건축 (투자목적)과 실수요자를 분리해서 생각하는데 부동산 시장이 투자목적 시장과 실수요자의 시장이 따로 움직이는건 아니지 않나? 투기열풍이 불어서 거품이 잔뜩 끼면 실수요자도 집사기 어려워지는거고, 실수요자가 안받쳐주면 투자목적 들어온 사람도 받아줄 사람 없어서 벌기 힘들어지는거 아닐지.
향후 부동산 상승전망
대출규제 및 자료제출 강화로 실수요자 매수를 막는 정책을 폈기 때문에 전세 수요로 돌아가는게 많아질 거고, 전세가가 뛰면서 다시 갭 메우기가 일어나는 현상이 나타날 것이다. 폭락해서 반토막나고 줍줍할 수 있는 그런 상황은 오지 않는다.
사라고 부추기는 거 아니다
황현 대표는 부동산 급격한 폭등은 본인도 불안하다, 언젠가 떨어지긴 분명히 떨어지겠지 하지만 막연히 하락만 기대하며 쳐다보고 있는건 잘못되었다고 지적한다. 부동산 사라고 강요하는게 아니라, 시장 흐름에 관심을 가지라는 얘기다.
4억 전세사는 사람이 방관만 하다가 7억짜리가 지금 10억이 되었다 어찌 안 아쉽겠냐. (근데 방관하던 사람들도 더 샀으면 지금보다 훨씬 더 폭등했을거 아닌가;;;)
내 말대로 되는지 안되는지 봐라. 9억 이상 아파트의 매수를 차단해놔서 전세 수요가 늘어날 것이고 4억정도의 갭이 확 줄어드는 방향으로 흘러갈 것이다.
결론
실수요자라면 기다리지 말고 바로 내집마련 하라. 5~6억 아파트, 9억미만 아파트 가격 계속 올라갈 것이며 전세가 씨가 마를 것이다. 오늘부터 9~15억 아파트들의 전세가격 변동을 관찰해봐라.
부동산 안정화의 근본적인 대책은 공급을 늘리는 것이다. 재개발 재건축을 점점 막으려 하지 말고 적극적으로 해서 공급을 늘려야 한다.
음... 현재 부동산 시장 폭등원인과 플레이어들의 심리분석은 통찰력이 있어 보이는데, 집을 사라는 논리는 앞뒤가 안맞는 부분이 일부 있고 주장의 핵심은 언론에서 말하는 방향과 같다. 향후 1~2년이 어떻게 흘러갈지는 실제로 시장의 변화를 보고 어느쪽 말이 맞았는지 결과론적으로 검증해얄듯
그리고 내가 아직 공부가 부족한지 이해를 못하는건지 '실수요자'는 뭘 고민하고 있냐 빨리 사야지 라는게 선뜻 납득이 잘 안된다. 실수요자라고 뭐가 다르다는 건지... 실수요자든 투자든 싸게 사서 비싸게 파는게 모두가 바라는거 아닌가.
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