부동산의 정의와 개념, 법률상의 권리, 동산과의 차이점
부동산의 정의를 법률상 개념과 포괄적 개념을 통해 알아본다. 또 부동산과 동산은 어떤 특성 차이점이 있는지, 부동산에 대한 권리의 종류에 대해서도 살펴본다.
1. 부동산이란?
민법 제99조에 의해 ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다. ② 부동산이외의 물건은 동산이다. 라고 정의하고 있다. 여기서 정착물이란 토지에 부착한 상태로 계속 사용되는 물건을 말한다. 토지 위에 지어놓은 건물이라던지, 심어놓은 수목이라던지, 부착해놓은 기계 등도 포함된다. 정착물은 등기에 의하여 독립된 하나의 부동산으로 취급되기도 한다. (집사고 등기치는 것처럼)
민법상의 정의에 따른 부동산은 협의의 개념이며 넓은 범위로는 다음과 같이 볼 수도 있다.
1-1. 준부동산
공시수단을 갖춘 경우로, 자동차, 항공기, 선박, 건설기계, 광업권, 어업권, 임목 등을 말한다. 광의의 개념으로써 부동산에 해당된다.
1-2. 복합부동산
물리적, 경제적, 법률적 측면에서 다양하게 정의하는 경우
부동산의 복합 개념은 다음과 같이 구분할 수 있다.
1) 물리적 개념
측량/시공/설계의 대상으로 부동산을 정의한다. 이 기준에 따르면 부동산의 권리는 수평/지중/공중 3차원에 미치게 되는데, 농촌은 수평공간을 이용하고 도시의 아파트는 공중의 권리를 이용한다고 볼 수 있다. 부동산의 가격은 이 3차원에 해당하는 공간가격의 합으로 나타낼 수 있다.
2) 경제적 개념
자산/자본/생산요소(노동&토지)/소비재로서의 성질에 초점을 맞춘 개념이다. 부동산 경기에 따른 수익성, 수요 및 공급 논의시 규정되는 개념으로 주로 가격에 관심을 둔다. 모두 알듯이 부동산은 기업이나 가계의 투자대상이 될 수 있으며 자산으로써의 기능을 갖는다.
3) 법률적 개념
부동산은 국가의 공공재로 규제의 대상이 되며, 권리주체에게는 재산 가치가 있어 거래의 대상이 되는 물건으로 정의할 수 있다. 법률 문서에 의해 규정되므로 논란의 여지가 적은 가장 명확한 개념이다. 예를 들어 토지의 소유권은 토지 상하에 미치므로 지하수와 암반의 이용권리는 토지 소유자에게 귀속된다. 하지만 매장 광물은 광업권의 목적이 되어 소유권이 인정되지 않는다.
2. 부동산과 동산의 차이점
● 공시방법 : 부동산은 등기를 하며 동산은 점유(사실상의 지배)를 한다.
● 권리변동 : 부동산은 등기를 하며 동산은 인도(점유가 이전되는 것)를 한다.
<부동산 등기법상 가지는 효력>
가등기 : 청구권보전의 효력, 순위보전적 효력
본등기 : 물권변동적 효력, 순위확정적 효력, 형식적 효력, 대항적 효력, 권리존재추정력, 점유적 효력
● 동산은 공신력을 인정하지만, 부동산은 불인정한다. 공시력이란 부동산의 권리관계 변동을 외부에서 알도록 등기를 갖추어야 한다는 원칙이다. 공신력은 외형적으로 보이는 사실을 믿고 거래한 자를 보호하는 공적인 보장능력을 말한다. 아무 권리가 없는데 있는 것처럼 거래한 경우 보호하기 위해 권리 관계가 있는 것처럼 법률효과를 부여하는 힘이다.
이는 등기 시마다 일일이 소유권 확인조사를 할 수가 없기 때문인데, 이 때문에 등기내용과 사실이 달라서 피해를 입었을 경우, 등기담당 공무원이 실질적 심사권이 없다는 이유로 공신력을 인정하지 않고 구제받기도 어렵다. 한마디로 말하면 공시는 해야하는데 그 사실여부를 나라에서 보장하지는 않으니 알아서 잘 알아보고 거래하라는 소리이다.
● 부동산에는 저당권 설정이 가능하지만 동산에는 불가능하다. 저당권이란 채무자가 부동산의 점유이전 없이 담보 부동산에 대해 우선변제 받을 권리를 말한다. 반대로 동산에는 부동산에 불가능한 질권과 유치권 설정이 가능하다. 부동산은 빚을 안갚으면 처분해서 내돈먼저 빼간다는 것이고, 동산은 빚 안갚으면 빨간딱지 붙여서 압류하듯이 그 담보물 자체를 가져가겠다는 것이다.
3. 부동산의 특성
1) 부동성
고정되어 있다는 소리. 부동산은 위치를 인위적으로 바꿀 수 없다. 따라서 부동산의 위치가 효용발생의 가장 큰 요소이다. 부동산 시장이 지역별로 다른 모습을 보이는 국지화 현상도 부동성에 기인한다. 건축기술의 발달로 건물 자체를 이동시킬 수 있는 경우는 부동성의 예외가 된다.
2) 부증성
건물은 건축으로 양적증가를 도모할 수 있지만 토지는 재생산이 불가하다. 이에 따라 희소성을 가지며 희소성이야말로 부동산 가치발생의 한 축이다.
3) 개별성
부동산 단위별로 완전히 동일하지 않다. 같은 아파트라 하더라도 층마다 조망과 일조량도 다르다. 일물일가, 동일한 물건은 하나의 가격으로 거래된다는 법칙이 적용되지 않는다. 부동산에는 개별성이 있으므로 각각 감정평가나 개별 분석이 요구된다.
4) 영속성
건물은 감가상각이 존재, 토지는 영속적이라 감가상각 없음
5) 용도의 다양성
토지는 주거용, 상업용, 공업용으로 다른 용도로 사용될 수 있다. 부동산의 가치의 극대화를 위해서는 가장 어울리는 용도로 써야하는데 최유효 이용이라고 한다.
6) 합병/분할 가능성
토지를 합병하거나 분할할 수 있다.
7) 가변성
물리적 위치는 바뀌지 않지만 (부동성) 토지가 갖는 지위는 변화할 수 있다. 지하철이 뚫리면 역세권이 되고, 도시로 승격되고 인구가 유입되고 소득수준이 올라가면서 부동산 가치도 바뀐다. 사회/경제/행정적 위치의 변화가 일어난다.
4. 부동산의 권리
물건에 대한 권리를 물권이라 한다.
점유권 : 물건(동산&부동산)을 사실상 지배하는 자에 대해 인정해주는 물권
소유권 : 특정 물건에 대해 배타적/포괄적으로 사용하고 수익활동을 하고 처분할 수 있는 권리이다.
4-1. 제한물권
타인의 물권, 소유권을 부분적, 일시적으로 제한하는 권리이다. 소유권의 권리인 사용/수익/처분 중 용익물권은 사용/수익 권리를 제한하며 담보물권은 처분 권리를 제한한다.
1) 용익물권
└ 지상권 : 타인의 토지 위에 있는 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권
└ 지역권 : 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익에 이용하는 물권
└ 전세권 : 타 채권자보다 전세금 우선변제를 받을 수 있는 특수한 용익물권으로 한국에만 있는 제도이다. 전세권설정자의 동의 없이도 양도, 임대, 전전세를 할 수 있다.
전세권은 물권이며 전세계약(부동산임차권)은 채권이다. 흔히 전세라고 쓰이는 용어는 임대차계약상의 채권적 전세를 말한다. 단순히 빚을 지느냐, 그것을 우선변제까지 받을 권리를 갖느냐의 차이이다. 세입자 보호를 위해 대항력을 갖춘 부동산임차권은 물권화가 된다.
2) 담보물권
└ 유치권 : 타인의 물건(동산&부동산)이나 유가증권을 점유한 자가 채권 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리. 채권 변제받기 위해 유치물을 경매에 넘길 수 있다.
└ 질권 : 동산이나 유가증권에 대해 우선변제를 받을 권리이다. 부동산에는 해당되지 않는다.
└ 저당권 : 점유하지 않고 지배하는 경우로, 채무 변제가 없으면 목적물에서 우선변제를 받는다. 점유하지 않기 때문에 등기를 통해 효력을 확보한다.
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