부동산 투자할 때 체크리스트 7가지 (역세권, 국민평형, 오피스텔)

누구나 내집 마련의 꿈을 가지고 있다. 하지만 부동산은 전재산과 대규모 부채까지 일으켜서 몰빵하는 경우가 많으니만큼 인생을 건 베팅이라 생각하고 신중하고 꼼꼼하게 알아보고 접근해야 한다. 집 살 때 알아야 할 체크리스트 7가지 살펴본다.

 

1. 왜 역세권인가

이 기본적인 것을 깨달으려면 결국 부동산의 본질을 이해해야 한다. 사람이 모여사는 역사는 교통 수단의 발달과 함께해 왔다. 부동산 개발라인은 교통 인프라 개발을 따라간다.

우리나라의 경우를 보면 경부고속도로 라인을 따라가면서 신도시가 지어지고 부동산 호재 지역들이 떠올랐다. 교통의 요지에 사람이 모이고, 기업이 들어서며, 그러한 곳의 부동산이 올라가는 것이다.

그래서 부동산 얘기를 할 때면 항상 역세권 이야기가 나온다. 가장 큰 호재는 지하철이 새로 들어서는 것이다. 없던 곳에 처음으로 새로 생기면 영향을 많이 받는다. 이미 지나는 노선 하나가 있는데 추가로 들어서는 경우에는 그정도까지의 영향은 미치지 못한다. 그래도 더블 역세권, 트리플역세권 역시 호재임은 당연하다.

최대로 아무리 많이 양보해도 도보 10~15분 안쪽으로는 들어와야 역세권이라고 할 수 있다. 동탄 신도시 같은 곳 개발될 때 보면 역에서 가까운 곳이 대장 아파트가 되고 집값도 제일 비싸다. 왜 그럴까? 왜가 어딨어 교통이 편한 곳이 좋은 곳이라니깐. 

또한 역세권 대장아파트는 하락장에서도 가격 방어가 잘된다. 원래도 비싸고 오를 땐 제일 많이 오르고 내릴 땐 조금만 내주고 버틴다는 것이다. 문제는 역세권인 곳은 당연히 그 메리트가 시세에도 반영되어 있다. 여기 지하철 들어온다는 것을 나만 알고 미리 싸게 살 수는 없으니까.

2. 국민평형을 사는이유

국민평형이란 전용84, 좀 더 넓게는 30평대 (30~39) 아파트를 말한다. 최근 신축 아파트들은 대부분 이 전용84 국민평형으로 지어지는 경우가 많다. 하지만 옛날 아파트들은 (불과 준신축만 하더라도) 24평이 많았다.

20평대와 30평대 중에서 고민하는 경우 가격 차이로 인해 수준에 맞는 20평대를 매수하는 경우가 있다. 하지만 투자 관점에서 보면 무조건 30평대가 선호된다. 그 이유는 무엇일까.

매수할 때는 5천만원~1억 정도의 투자금 차이가 난다. 어차피 대출을 끼고 살테니 보유 현금으로 치면 3천~6천만원 차이 정도의 부담이다. 그런데 이게 집값 상승시에는 그 몇배의 차이가 난다. 2억 짜리가 4억이 될 때 3억 짜리가 6억이 된다면 상승폭도 1억 차이가 벌어지는 것이다.

또한 작은 평수는 가구수가 많아서 관리비가 싸고 살기에는 좋을지 모르지만 팔 때는 던지는 매물이 많아서 빨리 나가지가 않는다. 내가 원할 때 즉시 팔 수 없는 자산이라는 점을 인식해야 한다.

 

3. 오피스텔은 절대 금물

부동산 거품이 극심한 경우에는 끝물로 오피스텔까지 따라서 조금 오르기도 한다. 그러나 오피스텔은 기본적으로 1인 가구가 독립하면서 잠깐 자취하다가 거쳐가는 곳의 개념이다. 지금 이렇게 오피스텔은 매수 금물이라고 부동산 상식을 쓰고있는 것처럼 많은 사람들이 오피스텔과 빌라는 사는거 아니다 라고 인지하고 있기 때문에 팔기도 쉽지 않다.

내가 산 것처럼 물정을 모르는 또 다른 누군가가 사줘야만 팔리는 것이니까. 오피스텔은 집이 아니라 말 그대로 오피스텔이라고 여겨야 한다. 그리고 무슨 생활형 숙박시설 (생숙) 같이 이상한 용어가 나오고 복잡해지는 것은 부동산 초보라면 쳐다보지도 않는게 속 편하다.

4. 투자라는 걸 인지하자.

들어서자마자 환하고 모던한 인테리어에 눈이 휘둥그레지는 새집같은 내부 vs 노인이 동물 키우면서 살아서 퀘퀘한 냄새가 진동을 하고 여기저기 곰팡이도 슬어있는 낡은 집

어느 것을 매수하겠는가? 답은 인테리어가 안된 싼 집이다. 깨끗하고 좋은 집은 그 수리비와 인테리어비 만큼 가격에 다 반영되어 있다. 무료로 당신에게 집을 싹 고쳐서 예쁘게 선물해주는 게 아니다. 그리고 반영된 금액은 당연히 들어간 돈보다 항상 높게 책정된다.

낡은 집 5억이면 될 것을 인테리어 싹 하고 5억 8천에 올린다는 뜻이다. 5억짜리를 사서 직접 인테리어와 수리를 하면 5억 5천컷이 가능하니 이쪽이 싸다. 인테리어에 혹하지 말고 투자의 개념으로 돈 계산을 잘 해야 한다.

5. 준신축이 좋다.

 

25년쯤 된 아파트는 슬슬 누수와 수리 문제가 생기기 시작한다. 전세 월세를 놓더라도 세입자의 불만이 나오고 이런 집은 잘 팔리지도 않는다. 물론 분당 1기신도시 재건축 대상 매물같은 경우는 예외지만.

깨끗한 인테리어에 보통 신혼부부가 많이 입주하고 오래된 집은 세입자도 나이 많은 사람이 많다. 퇴거를 안한다던지, 보증금 인상이 벽에 부딪힌다던지 그런 분쟁이 생기는 것이 주로 오래된 구축이다.

물론 돈만 있다면야 방금 지은 신축을 사는 것이 가장 좋겠지. 이 역시 가격에 반영되어 있는 부분이다. 그러니 투자금을 올리더라도 좋은 걸 사는게 나중에 더 많이 벌게 된다는 이치이다.

6. 로열동 로열층을 찾아보자.

싼 집은 내가 팔 때도 싸고, 비싼 집은 내가 팔 때도 비싸다. 가격도 잘 쳐서 받을 수 있고 세입자 구하기도 쉽다. 로얄층은 9층 쯤 되는 중간 층수이다. 여기가 일조량도 좋아서 따뜻하고 너무 높아서 수압 떨어지는 일도 없고 전망도 괜찮고 모든게 우수한 위치이다.

로열동은 해당 단지에서 가장 인기있는 동이 어디인지, 이유가 무엇인지 살펴보자. 방향이라던지 주차장 배치, 단지입구 접근성 등에 따라서 선호도가 달라진다.

7. 초품아

초등학교가 붙어있으면 1억 넘게도 가격이 비싸지기도 한다. 계속 누누히 말하지만 비싼 가격에는 이유가 있는 것이다. 초등학교가 바로 옆에 있어서 금방 걸어갈 수 있으면 저학년 아이 키우는 부모 입장에서는 이만큼 편리한 것이 또 없다.

집 바로 앞에 나가면 어린이집, 유치원이 있는 것처럼 편하니까. 그래서 내가 아이를 키울 게 아니라고 해도 여력이 된다면 초품아 단지를 대상으로 투자 물건을 물색하는 것이 좋다.

이렇게 생각할 수 있는 여러가지 '좋은 아파트'의 요건들에 부합하는 곳을 좋은 가격에 매수하면 다른 곳보다 상대적으로 투자 수익을 높게 올릴 수 있다. 똘똘한 한 채의 개념도 다 이런데서 시작한 것이다.