<대한민국 부동산 40년> 투기와 버블의 역사는 되풀이된다.

노태우 정권 : 88 서울올림픽 이후 집값 땅값이 폭등하자 15%에 불과하던 과표현실화율을 3년에 걸쳐 토지 60% 건물 50%으로 끌어올리는 정책을 추진하였다. 하지만 조세저항은 체제위기를 야기한다는 내무부의 반대로 백지화.

노무현 정권 : 8.31 부동산 정책에 따라 재산세의 기준이 되는 공시가격은 실제 가격의 80%까지 반영. 모든 부동산에 대한 양도소득세는 공시가격이 아닌 실거래가로 부과.

 

김영삼 정권 : 공시지가 대비 21% 수준이던 토지과표를 공시지가로 전환하고 보유세 부담을 높여 투기억제 추진하려고 했으나 과표적용비율 동결하고 일부토지는 세율을 낮춰 땅부자 달래기라는 지적을 받음.

노무현 정권 : 공시가격 기준 6억원을 기준으로 한 종합 부동산세 시행, 언론에선 연일 조세저항 세금폭탄이라고 맹폭하였으나 98.2%의 자진신고율을 기록.

 

김대중 정권 : 외환위기 후 침체에 빠진 건설 경기를 부양하기 위해 분양가 전면 자율화, 양도세 면제, 분양권 전매허용, 토지거래 신고제 폐지, 택지소유 상한폐지, 민영아파트 재당첨 제한기간 폐지, 무주택 우선공급제 폐지 등 부동산 관련 규제를 거의 다 날려버림.

노무현 정권 : 분양가 상한제 다시 도입하고 투기지역에서 민간택지 분양원가 공개. 언론은 이에 대해 '복합 불황'을 초래한다는 논조성 기사를 지속 내보냄

 

참여정부 (노무현) 부동산 정책은 부동산 세제 정상화와 거래투명화 등 시장의 제도적 인프라를 처음 구축했다는 역사적 성과를 올렸다.

이전 40년간은 부동산 정책을 한다고 했다가 안했다가, 전 정권에선 완화했다가 다음 정권에서는 규제했다가, 부양할때는 서민의 구입능력을 높이는게 아니라 자산가의 구매력을 키워주는 방식으로 유도했다가... 오락가락해온 부동산 정책 때문에 국민의 신뢰를 잃고 결국 기다리면 또 바뀐다는 투기꾼의 믿음만 키워 부동산 불패 신화를 만들었다.

오랫동안 주택 수요자와 공급자, 정부 모두가 개발의 패러다임에 길들여져 왔고, 영끌해서 집을 산 사람은 이익을 남겼다. 하지만 이제는 미래의 희망을 담는 사회적 합의를 추구해야 할 때이다. 부동산 정책에는 국민의 삶이 달려있기 때문이다.

라고 그동안은 엉망이었지만 이번 정권에서는 그래도 기틀을 잡았다며 자화자찬하면서 시작하는 이 책의 이름은 <대한민국 부동산 40년> 이라는 책이다.

 

오래된 책이라 사고 싶어도 지금은 구하기가 어렵다. 중고를 알아보거나 아니면 도서관에서 빌려보아야 한다.

국정홍보처 정책뉴스팀, 주택도시연구원, 국토연구원, 기자 등으로 구성된 국정브리핑 특별기획팀에서 많은 사람들을 인터뷰하고 자료를 모아서 실록 부동산 정책 40년을 연재했는데, 그 내용을 책으로 묶어서 낸 것이다.

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안타깝게도 2007년 "우리가 드디어 기틀을 마련했다"고 자평한 이들의 바램과는 달리, 10년이 지난 2017년 문재인 정부가 들어서면서 다시 약발이 안드는 부동산정책을 씹어먹으며 또다시 폭등이 이어졌다.

출처 : r-one.co.kr

출처 : 지표누리

이 책에서 역사적으로 부동산 시장은 이러이러했고 정책이 뭐가 문제였다고 지적한 부분들이 10년후에 고대로 다시 되풀이되면서 반복된 셈이다.

2008년 글로벌 금융위기로 촉발된 경기침제, 그리고 이명박 정권 시절 공급이 늘어나면서 주택가격은 장기 하락세를 맞았다. 그당시 투기붐의 마지막에 들어가서 물렸던 사람들도 계속 버텼으면 결국은 구조대가 오고 더 큰 이익까지 실현할 수 있게 된 것이 현재의 상태이니.

 

그럼 지금은 이대로 계속 영원히 갈 것인가? 요즘에는 집값 상향평준화로 기본 10억인 세상이 될 것이다, 집=20억인 세상으로 될 것이라는 전망도 많이 나온다. 그도 그럴것이 누가봐도 집값은 떨어지진 않을 것 같으니깐.

다만 이 책에 실어놓은 수많은 과거 기록들을 보면 역사는 결국 되풀이되온 것을 알 수 있다. 부양책 과도하게 해서 거품 유발하고, 규제랑 공급이 과해지면 언제 그랬냐는 듯 다시 침체되고.

이런 언론의 태도들을 보면 왠지 요즘과 유사하지 않은가 ㅎㅎㅎㅎ 지금도 똑같은 레파토리로 똑같은 싸이클이 돌아가는 중이라는거지... 떨어질지 아닐지의 예측은 신도 할 수 없는 것이겠지만, 다만 역사는 말해준다는 것이다. 모든것은 오르면 떨어지고 떨어지면 오른다는 것을.

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한국 부동산 시장은 태생적으로 투기에 취약한 구조를 떠안고 있다.

 

매수자가 상품에 대한 정보를 알기 어렵고 정보의 비대칭성으로 호가대로 분양가대로 주는대로 떠먹을 수밖에 없는 시스템

매도자 호가위주의 시장가격 형성 메커니즘으로 불안감 증폭이 쉽게 일어나고 시세 조작까지도 가능. 뒤따라 쫓아붙는 피해의식에 의한 투기심리까지 초래

수요 증가를 공급이 맞춰주려면 시차가 커서 단기적 공급부족으로 전세난이나 가격급등이 일어남

국민의 생활수준과 소득이 증가하면서 주택보급률은 무의미한 지표가 되어버림. 남의눈 의식하는게 세계1등인 한국인은 너도나도 그럴싸한 신축 아파트만 선호함

이러한 이유로 시장실패가 쉬운 공공재적 성격인 부동산에는 정부의 정책적 개입이 필요하나 그 방법이 항상 잘못됨. 부양할때는 규제를 너무 풀고 (이명박근혜 정권) 규제할 때는 포인트를 못잡고 헛짓거리만 반복 (문재인 정권)

특히 다주택자 투기꾼이 집을 싹쓸이해서 시장을 교란하고 불로소득을 올리는 짓을 하면 일반 실수요자가 피해를 볼테니 그런 관점에서의 규제는 경기가 어떻든 일관되게 지정해놓아야 한다. 그런데 이전 정책변화를 보면 아예 근본 뿌리까지 흔들면서 뒤집어 엎는다.

도로의 상황에 맞게 차선을 늘리거나, 신호 체계를 정비하는 그런 변화를 주어야되는데. 부동산 정책은 마치 빨간불이면 멈추고 초록불일때 가는 기본 룰까지 없애버리는 식으로 하니까 개판이 되는 것이다.

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이 책에는 이런 부동산 시장의 문제에 대한 고찰 뿐 아니라, 40년 정책의 역사를 세금/신도시공급/분양청약/임대복지 등으로 나누어서 자세하게 기록해놓았다.

다만 뒤에 세세한 부분은 내가 지식 베이스가 없어서 읽는데 너무 오래 걸리고 이해도 잘 안되길래 그냥 안봤다. 예를 들면 판교 송파 신도시 공급이라던가 그 과정에서 정책이 어떻고 규제가 어떻고 하는 부분들은 일단 기초지식이 있어야 좀 이해가 된다.

최소한 부동산 관련 뉴스를 보면 다 이해할 정도는 되는 기본 실력이 있을 때 읽으면 더욱 많은걸 얻을 수 있는 책인 것 같다. 뒷부분은 공부 좀 하고 나중에 다시 읽어보려 한다. 이제 3기 신도시 사전청약도 곧 시작인데 이런 과거 정책들은 어땠는지 결과는 어땠는지 역사도 공부하면 좀 더 보는 안목이 넓어질 것 같긴 한데...

 

대한민국 부동산 지난10년 앞으로10년 - 채상욱

전에 읽은 채상욱의 <대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년> 하고 같이 이어서 생각해보면 더 좋을듯 ㅎㅎㅎㅎ 40+10년으로 지난 50년의 부동산 시장 흐름과 앞으로의 10년 예측까지 한번에...