부동산 전망토론 리치고 김기원 vs 투미부동산 김제경 (하락론자vs상승론자)
집이 있는 사람에게도,
최근에 영끌한 사람에게도,
무주택이라 언젠가 사야할 사람에게도,
초미의 관심사는 바로 집값일 것이다.
집값이 오를까? 떨어질까?
상승론자든 하락론자든 대부분 자기 입맛대로 데이터 가져와서 자기주장만 한다.
이쪽 말을 들으면 이게 맞는 것 같고,
저쪽 말을 들으면 또 저것도 맞는 것 같다.
서로가 건설적인 토론을 하는 프로그램은 잘 보기 힘든데,
부동산 전문가 중 유튜브 쪽에서 꽤 인지도가 있는 두 명의 상승론자와 하락론자가 맞짱토론을 펼치는 컨텐츠가 있어서 요약해봤다.
토론 참가자 프로필
김기원
데이터노우즈 대표
리치고 라는 부동산 플랫폼 운영
빅데이터를 기반으로 한 부동산 정보 제공
유튜브 리치고 채널 운영 (구독자 5만명)
현재 포지션 : 하락론자, 데이터에 기반해 볼 때 여러 고점 신호들이 나오고 있다 주장
김제경
부동산 컨설턴트
각종 강연 및 자문으로 활발한 활동중
유튜브 투미부동산 채널운영 (구독자 13만명)
현재 포지션 : 상승론자, 돈이 갈데가 없고 인플레이션으로 부동산은 계속 오른다
질문에 대해 서로 의견을 얘기하고
상대방의 말에 동의하면 의자를 1m 당기는 방식으로 진행
뭐 사실 이 토론방식은 별로 중요한게 아니고 무슨얘기 하는지나 들어보자.
2022년 하반기 집값 전망은?
김기원
경제나 금융시장 상황을 보면 대한민국 경제가 급속도로 냉각중
빠르면 올해 가을이나 늦어도 내년초중반 정도에는 본격적인 대세하락 시작
이미 인천같은 경우 대세하락장 시작
김제경
부동산 같은 경우는 떨어질 요인이 없다
1 시중에 풀린 유동성, 돈이 갈 데가 없다
2 부동산 투자이유는 인플레이션, 대표적 실물자산인 부동산으로 오게 되어있다.
서초 강남같은 경우 거래량은 적지만 실거래가 떳다 하면 전고점 돌파
이런 부분이 마포 성동으로 다시 번질 것으로 예상
김기원
일부지역에서는 신고가 갱신이 되고 있지만
그 지역들조차 매물이 가파르게 증가중이다
거래량은 매우적다
일부지역의 소수거래 신고가를 가지고 상승 예측하기는 어렵다
김제경
지금 부동산 사는 사람들은?
현금 자산가들 입장에서는
1 은행 넣어놓으니 돈이 안되네
2 인플레이션 헤지 수단으로 부동산으로 온다
진짜 자산가들이 움직이는 상급지의 행태가 점점 퍼져나갈 것이다.
내년(2023년) 집값 전망은?
김제경
공급량이 2024년까지 줄어든다
정책을 내놓아도 시간이 걸릴 것이고
내년에는 달라질 것이 없다
김기원
가장 주목할 변수는 환율이다
1300원 이상이면 유래를 찾아볼 수 없을 정도의 폭락 가능성도 있다
환율 진정이 된다면 완만한 대세하락이 대부분 지역에서 시작될 것이다
김제경
화폐가치가 떨어지면 자금이 실물자산으로 옮겨갈건데 동의하지 않으시는지?
김기원
동의하지만 실물자산이 너무 비싸다
양적완화와 임대차3법 때문에 너무 폭등했다
거래량 데이터를 보면
2020년~2021년에 상업용, 아파트 할것없이 거래량폭등
역사상 가장 큰 손바뀜
과연 누가 팔았을까??
엄청난 거래량이 터졌다는 것은 이제는 살 수 있는 매수 주체가 거의 없다는 의미
김제경
집값이 높다고 포기할 수 있는 재화가 아니다
길거리 가서 잘 수는 없지않냐
부동산 가격이 떨어진다는 인식이 생기면 전월세로 몰리게 되고
어느수준 이상이 되면 전세가가 매매가를 밀어올린다
고금리가 집값에 미치는 영향은?
김기원
주택 구매력 지수에는 3가지가 들어간다
집값, 소득, 대출금리
대출을 끌어다가 집 살 수 있는 여력이 구매력 지수의 중요한 부분
21년 12월 데이터가 19년 역사상 가장 안좋다
그 이후 금리가 급속도로 올라가고 있으니 더욱 최악으로 치명타를 날리게 된다
김제경
참여정부 때 3.25>>5 까지 기준금리가 올랐었다.
지금이라면 상상도 못할 수치이지만 그때도 사람들은 샀다
이게 의미하는 바는?
금리가 중요한게 아니라 그 이상의 리턴이 있다고 생각되면 움직인다
서울과 지방 집값 양극화
김제경
더 심각해질 가능성이 높다
최근 상생임대주택 정책 : 실거주 안해도 비과세 요건 >> 서울로 더 쏠리게 하는
김기원
지역마다 싸이클과 고평가 정도가 다르다
지방마다 인구가 느는데 공급이 없는 곳도 있다
향후 내집마련 기회가 온다면 수도권이 아니라 지방쪽
또는 수도권에서도 일자리와 인구 늘어나는 지역이 우세할 것
김제경
규제완화가 된다면 지방이 뛰어올라갈 가능성도 있다
집값 어떻게 잡을 것인가
김기원
양도세가 아닌 취득세 중과로 잡을 생각을 해야 (다주택자 진입 까다롭게)
정부의 정책이 부동산 시장에 미치는 영향이 그리 크지가 않다
김제경
다주택자가 적폐인건 아니다
국민 정서상 초과수요를 잡긴 해야하지만 그 결과는 양극화였다
가장 중요한 것은 물리적인 공급을 늘려야 한다.
신도시 택지공급부터 시작하거나 재개발 재건축도 늘려야 한다
김기원
서울 아파트 노후화가 문제인데 사회문제 될 가능성
재건축 규제는 풀어서 활성화할 필요는 있다
무주택자에게 집사라고 할것인가
김제경
사라고 추천하고 있다.
재개발 재건축 이슈가 명확한 지역들, 상급지로 가고 싶다면 지금 사야된다
영끌하면 어려운거지 감당할 수 있는 범위에서 찾아야 한다.
김기원
최소한 비쌀때는 사지 말아야 한다
최악의 투자는 고점일때 사는것
지금은 부동산시장 고점이다.
지금 샀다가는 20~30% 손실 볼 가능성이 아주 많다
최소한 1년만 참아보면서 상황보고 결정해라
김제경
이래서 떨어진다 저래서 떨어진다는 소리는 그동안 많았고 근거도 있었다
하지만 지나고 보면 결국 계속 올랐다.
지금은 공급량도 적고 건자재 가격상승으로 분양가도 밀어올리고 있다
무주택자 거주 안정성 입장에서 볼 때 지금사면 당장 떨어지는가를 잘 생각해봐야
김기원
정확한 고점 저점은 맞추기 힘들지만
대략 어깨인지 무릎인지는 알 수 있다
지금은 정수리 꼭대기 수준이다
김제경
정부는 부동산 가격이 폭락하는 것을 원하지 않는다
낮춘다고 해도 서서히 안정화되는 것을 원하고
떨어진다고 하면 분명히 또 부양책이 나올 수 있다
그런걸 고려해야지 안올라갈거 같으니 사지 말아야된다 이런 접근은 잘못됨
어깨인줄 알고 안샀는데 목이 기린이라면?
올라간 후에야 올라간 원인을 알게된다
공부를 해서 선택적 투자를 해야하는 시점이지 무조건 아니라는 건 안된다
김기원
지금은 무조건 아니라는 시점이다
전월세 잡힐까?
김기원
전세수급이 지속적으로 우하향중
더이상 대출 끌어다가 급등하는 전세가를 맞추기가 어렵다
월세 상승이 나타날 수 있지만 이전처럼 과도한 상승은 나타나기 어렵다
입주물량 많은 인천 대구같은 곳은 전월세 가격도 하락중
김제경
6.21 대책은 핵심을 비껴갔지만 효과있을 것
5%이내로 추가 임대해주면 실거주 요건을 인정해주는 당근효과
분양가 상한제
김제경
택지비산정 관련해서 투명성 제고하겠다 했지만 개선안이 구체적인 방침이 없다
장기적으로는 분양가 상한제 폐지해야
김기원
분양가 상한제가 주택시장 안정화에 도움되지 않는다
조합원 몫을 떼어다가 로또 만들어주는 것
적정한 분양가를 시세와 근접하게 하는것은 모두에게 좋은 정책이 될 것이다
시장 왜곡시키는 정책은 폐지하고 대신 재개발 재건축 활성화 될 수 있게 하는게 맞는 것 같다
전세나 월세중에 선택한다면
김제경
투자 자금이 모자란 사람들, 월세로 돌리고 투자해서 레버리지 높일 수 있는 사람은 월세로 가고
투자에 대한 자신이 없다면 전세로 살아야 된다
김기원
입주물량 많은 인천 대구는 전세가격도 동반 하락중
매매-전세가 가까운 지역은 굉장히 조심해야된다
전세가율 50% 미만으로 세팅되도록 하고 전세보증보험 필수 가입
2-3년 안에 큰 기회가 올 수 있으니 천천히 준비
상승론자 vs 하락론자 토론인데 종료시에 둘다 상당히 가까워졌다 ㅎㅎㅎ
결국,,, 부동산 시장과 정책에 대한 의견은 공통된 점이 많은데
똑같은 기반지식과 데이터를 가지고 누구는 오른다 누구는 내린다 전망을 하는 것이다.
정말 그렇게 전망을 하는 것인지 자기가 있는 위치에서 필요한 전망을 얘기하는 것일수도 있겠지만...
시간이 지나고 보면 누구의 말이 맞았는지가 드러나겠지.
많은 사람의 말을 들어보고 많은 책을 읽어보면서 시야를 넓혀보자.
누가 맞는 소리를 하는지 걸러낼 수 있는 안목은 스스로 키워야 하고,
투자에 대한 책임도 오롯이 본인이 져야하는 것이니.
<출처 : KBS 시사멘터리 추적 10화>
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