부동산 주택담보대출 신청시 용어 모음

부동산에 관심이 있다면 세금과 대출은 빼놓을 수 없는 요소이다. 레버리지를 일으켜서 매수하는 것이 일반적이고, 절세를 통해 수익을 보전하는 것이 필수이기 때문이다. 주담대와 관련해서 꼭 알아야 할 여러가지 용어들에 대해 살펴본다.

 

 

1. 유동화

유동화는 말 그대로 고정되어 있는 것을 움직일 수 있게 한다는 뜻이다. 즉, 가만히 있는 자산인 부동산의 담보대출을 증권화해서 금융 거래의 대상으로 만드는 것이다.

 

예를 들면 한국주택금융공사 같은 기관에서 은행권 주택저당채권을 양도받고 이를 기초자산으로 하는 유동화증권 (MBS : Mortgage-Backed Securities) 발행을 하는 과정이다. 여기서 주택저당채권이란 말 그대로 주택 매수자에게 대출을 해주고 집에다 설정한 근저당을 기반으로 취득한 채권이다.

 

2. 압류

채무자 즉 빚 갚아야 될 사람이 가진 자산에 대해 처분하지 못하도록 금지하는 법원의 조치이다. 채권자가 채무자의 자산을 매각하여 금전화하고, 채무 변제에 사용하려는 목적으로 신청한다.

 

영끌해서 집샀다가 파산하면 경매에 넘어가는데 이 때 압류 과정을 거치게 된다.

 

압류 자산을 경매 등으로 매각해서 강제로 금전화시키는 조치를 강제 집행이라고 한다.

 

3. 담보권

담보권 설정자 = 채권자가 가지는 권리이다. 돈 빌려간 채무자가 지정된 변제 기일까지 상환하지 않는 경우, 채무 불이행에 따라 제공한 담보물을 금전화할 수 있는 권리를 뜻한다. 예를 들어 근저당권이 있다.

 

근저당권은 일반적으로 담보물이 부동산인 경우 설정하는 권리이다. 채무자가 변제기일에 채무를 이행하지 않는 경우 경매로 강제 매각하여 금전화하고 빌려준 돈을 우선적으로 회수할 수 있는 권리이다.

 

근저당권을 설정하더라도 담보물 소유자(채무자)는 소유권을 상실하지 않고 점유도 할 수 있다. 다만 채권자가 근저당권에 기반하여 자산 매각을 진행하면 소유권을 상실하게 된다.

 

4. 대위변제와 채무 인수

채무자가 가진 채무를 제3자가 대신 변제해주는 행위이다. 대신 변제해준 제3자, 대위변제자는 채무자에 대해 기존 채권자를 대신하여 상환을 청구할 수 있는 권리인 구상권을 가지게 된다.

 

채무 인수란 채무의 내용을 유지하면서 제3자에게 이전하는 계약이다. 담보대출을 받은 채무자가 담보물인 주택을 제3자(여기서는 매수인)에게 매각하는 경우, 담보대출도 함께 제3자에게 넘기는 경우이다.

 

5. 기한의 이익

계약 내용에 기한이 기재되어서 당사자가 받게되는 이익이다. 대출거래 약정에 의하면 채무자는 약정된 기한까지 대출금 상환없이 사용할 수 있으므로 기한의 이익이 존재한다.

 

단, 계약에 약정된 사항을 위반하는 경우 만기 전이라도 기한의 이익이 상실되며 이 때 대출금을 전액 또는 일부를 상환해야 한다. 상환요구에 불응시 연체로 분류되어 가산이자가 붙고, 담보권이 집행될 수 있다.

 

6. 조기상환, 중도상환

예정된 만기 상환일보다 앞당겨서 원금을 갚는 것이다. 일정 부분을 미리 갚았다면 남은 대출원금 기준으로 월 납입할 원리금이 재계산된다.

 

7. 신용평점

개인 신용평가회사에서 개인의 신용정보를 바탕으로 1점에서 1000점까지 수치화한 점수이다. 금융기관에서 대출 심사시에 채무자의 상환능력에 대한 기준으로 활용된다.

 

과거 신용 등급제로 운영되던 것이 폐지되고, 지금은 점수제로 바뀌면서 각 금융기관별로 차별화된 대출 자격조건을 운영하고 있다.

 

신용점수 등급표 폐지후 기준과 조회방법

 

8. LTV

Loan-To-Value의 약자로 담보인정비율이라는 의미이다. 주담대를 받을 때 담보물로 잡을 주택의 가격에서 몇% 까지 빌려줄 것인지를 나타낸다. 담보물의 종류에 따라, 정부 정책에 따라 달라진다.

 

9. DTI

Debt-To-Income의 약자로 총부채상환비율이라는 의미이다. 연소득 대비 부채의 비율을 의미한다. 여기서 말하는 부채란 주담대의 경우 연간 원리금 상환액, 신용대출 같은 기타 부채는 연간 이자 상환액으로 나타낸다. 

 

즉 연소득이 얼마인데 원리금 상환을 얼마 하는지를 표시하는 비율이다. 이 또한 정부 정책과 주택의 종류에 따라 규정이 달라진다.

 

이자까지 포함한 총 상환능력을 나타내는 것은 DSR이라고 한다.

 

10. 거치기간, 체증식 상환방식

대출에서 말하는 거치기간이라는 용어는, 원금을 갚지 않고 이자만 납입하는 기간을 의미한다.

 

또 비슷하게 초반에는 이자만 주로 내다가 뒤로 갈수록 원리금 상환액수가 커지는 체증식 상환방식도 있다. 집값이 빨리 올라서 매도하고 차익 실현을 한다면 초반 상환부담 없이 시세차익만 누릴 수 있는 방법이다.