종부세란? 과세대상 기준과 종합부동산세 계산기 (913대책)

2018년 9월 13일 기획재정부 장관 겸 경제부총리 김동연은 종합부동산세 강화를 발표했다. 당시 자한당과 조중동이 합심해서 깎아내리며 맹공세를 펼쳤다. 1주택자도 종합부동산세를 강화한다, 문재인 정부가 전국민에게 세금 삥뜯는다, 라는 주장이었다.

 

 

정치적인 얘기를 하려는 것은 아니지만 관심이 없더라도 종부세 정도는 상식으로 알아두면 나쁠 게 없어서 정리해놓고자 한다.

 

먼저 종합부동산세의 출범이력을 간략히 살펴보고 넘어갈텐데, 과거 이력은 관심없고 그래서 현재 나한테 좋은거여 나쁜거여 이거만 궁금한 사람은 아래로 넘어가면 된다.

 

종합부동산세는 김대중 정부때 개념이 잡히고 노무현 정부때 출범된 세금제도이다. 부동산을 많이 보유한 사람에게 세금을 더 걷어서 과세형평을 제고하고, 부동산 투기로 불로소득을 노리는 비생산적인 자본흐름을 억제하기 위함이다.

 

2005년 노무현정부때 첫 시행된 종합부동산세는 2008년 헌법재판소에서 위헌크리를 맞고 2008년 말에 대폭 완화된 개정안이 발효되었다.

 

당시 헌법재판소에서 판결한 내용중에 주된 골자는 세대별 합산과세 위헌과 장기주거 1주택자 과세가 헌법불합치 판결을 받은 것이다.

 

종합부동산세의 취지는 합헌이고 그 자체는 이런저런 다른 헌법에 위배되지 않는다고 하고, 결국 실제로 돈을 어떻게 부과하느냐의 문제인 위 두 항목에 대해서는 위헌을 때렸다.

 

세대별 합산과세란, 개인별 부동산을 합산해서 종합부동산세를 매겼더니 많은 사람들이 부부간에 증여해서 나눠갖고 세금을 피해간다. 그래서 그런 꼼수를 못부리도록 세대별 합산과세를 매겼는데, 이를 '부부간 증여가 모두 조세회피는 아니다' , '혼인가구가 아닌 가구에 대한 차별' 등을 이유로 위헌이라고 하였다.

 

1주택자 과세부분도 보유동기, 조세지불능력 등이 고려되지 않았고 세율이 너무 세다는 이유로 헌법불합치 판결이 되었다. 한마디로 종합부동산세? 그래 좋아. 근데 세금 너무 쎄잖아? 요런요런건 좀 빼야돼. 이말이다.

 

[2008년 종합부동산세 개정안 과세표준]

 

개편 내용을 보면 한눈에 알 수 있다. 과세 표준이 상향되고 세율도 대폭 감소하였다. 특히 저렇게 될 경우 최고구간인 수십억 이상의 집부자들에 대한 누진세율이 의미없게 되어, 부동산 재산증식하려는 투기꾼을 막아 자본주의 시장경제를 바로잡는다는 종합부동산세 도입의 취지가 무색해진다.

 

당시 판결한 헌법재판소 재판관들의 부동산 보유내역이다. 종합부동산세가 얼마 안되거나 해당되지 않는 조대현, 김종대 외에 나머지 7명이 모두 고가의 부동산 보유자였다.

 

🔖 2008 종합부동산세 헌법재판소 판결문 요지

 

종부세 해당여부 확인

세법 계산은 매우 복잡한 작업이라 머리가 아플 수 있는데, 많은 사람들이 종부세 강화소식을 듣으면 "그래서 내가 내는거야 안내는거야?" 이게 가장 궁금할 것이다.

 

세금제도 조정을 하기 전에 기획재정부에서 이리저리 시뮬레이션 해보고 어느 누가 얼마나 더내는지, 전체 조세증가가 얼마나 되는지 많이 검토했을 것이다. 

 

그 결과 이번 종부세 개편안에 해당되는 가구는 전국 1350만 가구 중에서 27만 가구, 2%이다. 그리고 투기과열을 막기 위해 제정한 '조정지역 2주택 보유 or 3주택 이상 보유자' 에 해당하는 사람은 1.1%이다.

 

즉 전체에서 상위 1% 투기꾼들을 타깃으로 누진세를 먹이겠다는 것이지, 멀쩡히 집하나 겨우사서 살고 있는 대부분의 사람들에게는 전혀 해당되지 않는 얘기다. 종부세를 내야 하는 집값이 얼마나 비싼지 살펴보자.

 

종부세를 내는 최저 보유기준은, 공시가격에서 6억원을 뺀 금액이 과세대상에 해당한다. 뉴스 제목만 보고 내 집값이 6억 이상이면 세금 낸다고? 라고 생각하면 오산이다. 현재 실거래가 대비 공시가격이 50% 수준임을 감안하면, 집값이 12억원까지 공시가격이 6억이니 세금을 내지 않는다.

 

1가구 1주택자의 경우는 공시가격에서 9억원을 뺀 금액이 과세대상이라, 집값이 실거래가 18억원 이상이 아니라면 종부세 해당되는 대상이 아니라는 소리다. 1가구 1주택인경우 18억원이하, 1가구 2주택 이상인경우 인당 12억원이하의 부동산은 종부세 과세대상이 아니다.

 

종부세 세액계산 방법

9.13 부동산대책 발표후 아직 업데이트가 안되었는데, 표를 통해 계산방법만 살펴보겠다. 

 

① 종부세는 주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지로 나누어서 세금을 매긴다.

 

② 앞서 말했듯이 시작은 공시가격이다. 이 포스팅에선 실거래가의 대략 50%라고 잡고 임의로 계산했는데, 정확한 공시가격은 국토교통부 공시가격 알리미 홈페이지를 방문하여 확인할 수 있다.

 

③ 공시가격을 확인하면 그 다음에 공제금액을 빼는데, 위에서 말했듯이 1가구 1주택자는 9억, 다주택자는 6억을 공제한다. 

 

④ 거기에 다시 공정시장가액비율 이라고 80%를 곱해서 과세대상을 줄이는데, 이건 왜 넣어놓았는지 모르겠다. 부동산 투기가 극성일때 집값 잡으려고 하는거라면 이 부분을 없애버리는게 맞지 않을지.

 

⑤ 이렇게 해서 나온 과세표준에 해당구간 세율을 곱하면 종부세 세율이 산출된다. 누진공제를 이용하면 보다 편리하게 계산할 수 있다. 과세표준 금액에 60억이다 그러면, 

*80%(공정시장가액 비율)*1.0%(50억이하 과세표준)-450만원(누진공제) = 세금 (36,300,000) 이렇게 된다.

 

⑥ 그다음에 종부세 과세표준 금액에 해당하는 재산세 만큼의 세액을 공제해준다. 이중과세 방지목적이다. 여기서 재산세 계산은 생략하기로 하고, 위 경우에서는 9,792,000원으로 이걸 앞서 계산한 세금에서 뺀다.

 

⑦ 또 세액공제가 있다. 장기보유와 연령별 공제인데, 여기서는 최대치인 10년이상(40%)하고 70세 이상(30%)로 해보겠다. 2,560,800*0.3=7,952,400

 

⑧ 표에는 없는데 종부세의 20%만큼 농어촌특별세가 붙는다. 따라서 최종 종부세 납부금액은 7952400*1.2=9,542,880원이 된다.

 

⑨ 세부담상한이란 전년도 납부액보다 올해 납부액이 갑자기 늘어난경우 상한을 정해주는 것을 말한다. 의도와 다르게 부동산 가격이 폭등해서 공시가격이 오를 경우 깎아준다는건데, 이것도 왜 넣어놨는지 모를 부분이다. 

 

올해 납부액이 50만원이면 내년에 수십억짜리 부동산을 사더라도 세금이 최대 75만원밖에 안된다. 150%씩 계속 올리더라도 원래 내야하는 천만원 가량의 세금을 내기까지는 몇 년이 소요되고, 그쯤되면 장기보유 공제를 먹어서 깎아준다.

 

이렇게 한번쯤 세금을 직접 계산해보는 것은 큰 의미가 있다. 부자들이 왜 세금을 안내고 어떻게든 줄이려고 하는지 잠시 그 입장이 되어보는 것이다. 우리나라는 매우 불공정한 사회이지만 그래도 세금제도에 누진세율은 많이 적용하고 있다. 표면상으로 그렇고 거기에 이렇게 저렇게 빠져나갈 구멍이 많아서 어떻게든 다 빠져나간다.

 

부동산계산기

 

9.13 부동산대책 종부세 개편안

현행은 노무현정부때 헌법재판소에 한방먹고 완화된 기준이고, 오른쪽 파란색이 이번에 개편된 내용이다. 위에서 말했듯이 집하나 살고있는 대다수의 사람들에겐 전혀 타격이 없다. 그나마 있는 집 하나가 집값이 10억 넘어가면 몇십만원 정도 낼 수 있겠다.

 

주요 골자는 투기꾼을 때려잡자인데, 갭투자로 수십채 보유하면서 집값 상승의 주범이었던 놈들은 이대로라면 세금이 많이 늘어난다. 투기과열지구에 2채만 있어도 세율이 올라가고, 금액에 따른 누진세율도 올렸기 때문이다.

 

하지만 이게 투기근절 목적이라면 실효성이 부족해 보인다. 세금이 천만원 올라도 집값이 일억이 오른다면 투기를 끊겠는가? 노무현 때 결국은 이겼던 기억을 떠올리며 이번에도 버티고 또 버틸 것이다. 종합부동산세를 시작으로 담합을 법적으로 처벌하고, 재산세 보유세 다 올리고 의미없는 공시가격을 실거래가로 현실화해야 한다.

 

예를 들어 집값 5억인데 4억5천씩 전세끼고 자기돈 5억만으로 50억어치 집 10채를 투기한 사람이 있다고 치자. 실거래가 50억인데 공시가격으로 하고 공정시장가액비율 80%로 깎아주고 하다보면 과세대상이 20억 언저리로 줄어들 것이다.

 

계산해보면 기존안 세금 1900만원에서 개정안 세금 2500만원으로 늘어난다. 50억어치로 시장을 교란시키고 그 사이에 이득을 취하는 행태에 비하면 너무 가볍다. 50억어치 투기로 집사놓고 1년만에 팔아제끼고 15억 20억을 벌수도 있는데 근본적으로 그러한 투기행위를 근절해야 한다.

 

이런 깨작깨작 올리고 이런저런 빠져나갈 구멍 투성이인 종합부동산세로는 근본적인 예방은 어렵다고 본다.