중국 부동산 역사와 버블붕괴 위기

유튜버 부동산분석왕 채널에서 연재한 중국경제 위기 조짐에 대한 영상이다. 최근 들어서는 부동산 전망보다 중국 경제위기 관련 내용이 많이 업로드되는 중이다.

 

 

실제 부동산 매매시 알아두어야 할 기본 상식들과 주의사항도 많이 올라와 있고, 전반적으로 부동산시장 하락을 예상하는 뷰이다.

 

현재 신종코로나 바이러스로 인해 글로벌 침체의 도화선이 되는거 아니냐는 우려가 있는데, 그걸 떠나서 최근까지 쌓여온 중국 부채 급증과 이에 따른 버블붕괴 조짐에 대한 내용이다.

 

중국의 급성장을 가능케 했던 것은 미국과의 시장개방이었고, 흘러들어간 많은 달러 투자가 중국의 경제발전에 이바지했다. 이를 통해 세계의 공장이라는 별명처럼 가격 경쟁력 있는 제품들로 수출이 성장하였고, 벌어들인 돈으로 다시 경기를 부양하는데 재투자했다.

 

모든 나라가 비슷한가보다. 중국역시 경기부양의 가장 빠르고 확실한, 그리고 '편한' 방법인 부동산 투자를 일으켰고, 한국처럼 부동산 불패신화를 등에 업고 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.

 

하지만 최근 일부 중소은행에서 뱅크런 (은행 파산을 두려워한 예금자들이 앞다투어 예금을 인출하려고 하는 사태, 이런 공포심리로 지급준비율을 넘어서버리면 정말로 파산을 앞당길 수 있다)이 일어났다는 둥, 2019년에만 446개 부동산 개발업체가 파산했다는 둥 거품붕괴의 신호가 아니냐는 소식들이 들리고 있다.

 

위기는 단서를 남기다가 (사람들이 계속 무시할 때) 갑작스럽게 찾아온다. 

 

미중 무역분쟁이라는 변수, 그리고 최근 신종코로나 바이러스로 급속히 위축될 내수경기까지 악재들이 연이어 터지는 상황 속에서 부실이 쌓여온 중국 경제과 과연 어떻게 될 것인가.

 

중국 부동산 불패신화 역사의 시작

중국 부동산 가격이 상승한 역사는 그리 오래되지 않았다. 본격적으로는 2001년 12월 WTO에 가입하게 되면서부터이다. 현대 중국의 역사는 WTO 가입 전과 후로 나눌 수 있을만큼 중요한 이벤트이다.

 

WTO 가입을 통해 개발도상국 지위를 부여받고 관세인하 등의 특혜를 받는다. 풍부한 노동력과 싼 임금의 효과가 이때부터 나타나서 메이드인차이나는 가격경쟁력의 대표로 자리매김한다.

 

이때다 싶어 중국 정부는 외국자본들을 유치하고 많은 공장이 건설된다. 일자리가 생기고 국민들의 소득이 높아지며 경기다 활성화된다. 삶의 질이 높아지니 중국 공산당의 정치적 입지에도 도움이 되었다.

 

문화대혁명 같은 뻘짓을 하느라 6억이 빈곤층으로 전락하고 개폭망 일로에 있던 중국을 살리기 위해, 덩샤오핑은 1979년 개혁개방을 선포하고 경제특구를 지정하여 외자유치에 힘쓴다.

 

반신반의하는 사람도 많았지만 돈이 몰리면 경제는 성장하는 법, 결과적으로 투자와 고용이 폭증하며 경제 성장의 궤도에 올라서게 된다. 하지만 딱 그정도까지. WTO에 가입하고자 하는 시도를 미국이 번번히 반대하며 좌절된다.

 

그래프에 보면 1990년대 후반에는 정체가 되다가 2001년 WTHO가입후 다시 폭발적인 성장을 맞는 것을 알 수 있다. 몸풀고 나왔는데 뛸 기회를 안주다가 마침내 트랙에서 전력질주를 시작하게 된 셈이다.

 

클린턴은 위와 같은 이유들로 중국의 WTO 가입을 긍정적으로 보았고 마침내 중국의 염원이 이루어지기 된다. 지금 보면 모두 미국의 기대와 어긋난 상황이다 ㅋㅋㅋ 

 

미국이 중국제품 수입을 많이하고, 경제적 자유는 공산당에 가로막혀 한계가 있고, 민주주의는 발전이 없고, 인터넷은 사이버 만리장성으로 자국내 서비스만 허용

 

아무튼 중국은 경상수지 흑자를 누리며 2000년대에 엄청난 성장을 이룬다. 이렇게 많이 벌어들인 돈들은 어디로 간 것일까.

 

공산국가 중국의 부동산 투기 배경

중국은 해방후 공산당 집권하면서 토지를 국가 소유로 선포했다. 부농들의 토지를 몰수하고 이를 균등분배하였는데, 개인당 돌아간 면적이 작다보니 노동력이 남아돌게 되고 효율은 떨어졌다. 생산성과 국민들의 생활이 개선되지 않고 다같이 하향평준화되는 부작용을 낳았다.

 

1979년 개혁개방과 동시에 외국 기업이 들어오니까 그럼 공장과 회사 지을 땅을 무상으로 줘야되냐 어떻게 해야되냐에 대한 고민이 시작되었고, 이때부터 토지의 소유는 국가이지만 사용권을 판매하는 식으로 민간에 대여하는 방식이 생겨났다.

 

국가로부터 토지 사용권을 사들이는 것을 출양(出让)이라고 하고 이 토지 사용권을 양도하는 것을 전양(转让)이라고 한다. 

 

출양은 국가와의 거래로 사업을 하기로 하고 계약한 것이라 개발기한 등을 준수하여야 하는 점이 있는 행정행위이고, 전양은 기업간 전매계약을 맺는 민사행위로 

 

출양과 전양, 중국 토지제도에 대한 이해는 박승찬의 차이나 비지니스에 기고된 중국 토지제도의 함정을 조심하라 글을 참고하면 좋다.

 

이어서 중국 정부는 또 한가지 고민을 하는데, 원래 중국은 주택을 정부가 지어서 무상배급하는 방식이었다. 말은 좋은데 그 많은 돈을 정부 재정으로 어떻게 충당을 할 수 있겠는가.

 

마침내 중국정부는 부동산 시장을 민간개방하기로 결정하고 단계적 규제완화를 한다.

• 1987년 '상품주택' 법에 명시
• 1994년 '주택담보대출' 규정
• 1998년 '무상분배주택' 폐지, '주택시장 전면 시장화'

먼저 집을 상품으로써 지어서 파는 매매행위를 허용하고, 이것을 담보로 돈을 빌리는 주택담보대출, 그리고 마침내 무상분배주택 제도를 폐지하고 자유시장으로 만든다.

 

주택담보대출의 비중과 총액은 나날이 증가하였다. 이런 레버리지로 부동산 시장또한 날이 갈수록 성장했다.

 

우리가 저금리 기조에 맞춰서 부동산 투기바람이 불고 거품이 잔뜩 낀 것처럼 중국도 금리가 인하되면서 부동산 시장에 더 많은 자금이 몰린다. 단계적으로 모든 지표가 부동산이 성장할 수 밖에 없는 우상향을 가리키고 있다.

 

이에 따라 주택가격 상승과 더불어 토지의 가격도 뛰게 된다. 중국은 토지가 국가소유, 사용권만 허락한다고 했는데 이 사용권의 가격도 폭등하게 되는 것이다. 50년 후에 살고있는 집의 땅을 반납해야한다고 생각하면 이만한 악재가 또 없을텐데 아랑곳하지 않고 가격은 뛴다.

 

집이 잘팔리고 가격이 올라가니까 부동산 개발업체들이 토지를 계속 사들이고 가격이 뛰게되는 것이다. 그러다 마침내 중국 부동산 역사에 획을 긋는 사건이 일어난다.

• 토지 사용기간 자동연장 가능
• 자식에게 상속 가능
• 국가에 토지 사용권 반납 X

2007년 3월 전국인민대표대회 (전인대) 에서 물권법 개정 투표가 이루어지고 토지의 사유재산을 인정하게 된다. 이게 무슨 말이냐, 정부로부터 매입한 토지사용권의 기한 (예를 들어 30년 50년 70년)이 사라지고 자신의 재산으로 인정받게 된 것이다. 상속도 가능해졌다.

 

이때부터 한국이랑 똑같이 토지의 개인재산 소유가 공식적으로 가능해졌다. 부동산을 통한 자산 증식수단이 자본주의 국가와 사실상 다름없어지면서 부동산 광풍은 그칠줄 모르고 이어진다.

 

중국 경제위기 부채폭탄

2008년 미국발 경제위기가 닥쳤을 때 중국은 수요 역할을 하며 세계경제가 회복하는데 기여했다. 부동산 규제와 부채탕감 쪽으로 가닥을 잡고있던 중국이었지만 경제위기를 극복하느라 다시금 경기부양책을 마구 뿌린 것이다.

 

부동산 난개발로 중국에 유령도시는 이미 인터넷에 많이 돌기도 했었다. 빈집이 6천만채나 된다고 하는데 우리와 다르게 중국은 후분양이라 (돈 미리받고 선분양하는 괴상한 나라는 한국뿐) 분양률이 떨어지면 개발업체는 결국 파산하게 된다.

 

리커창 총리는 이전 집권정부와 달리 과도한 부양책보다는 부채 구조조정을 통해 내실을 다지는 것이 중요하다고 주장했었는데

 

리커창의 정책은 초기에 받아들여지지 않았다. 왜냐하면 중국몽으로 미국 GDP를 따라잡는 것에 혈안이 되어있었기 때문이다. (와 미국은 아직까지도 쭉쭉 잘성장하네 ㄷㄷ) 

 

매년 6~7%의 GDP 성장률을 꾸준히 유지하면 2020년 공산당 100주년 기념으로 미국을 따라잡는 정말 보기좋은 그림이 나오는 것이다. 하지만 이런 쓸데없는 목표보다 장기적 경제 체력을 기르는 리커창 방식을 진작에 했으면 미중 무역전쟁에서 더 강하게 버티며 미국을 따라잡는 시간이 당겨졌을지도 모르는데 말이다.

 

달러가 강세가 되니 그동안 경기부양한다고 외환채권으로 자금을 조달했던 많은 기업과 지방정부에서 환차손이 발생하게 되고 (100달러 빌렸을때보다 갚아야 할 때 더 많은 위안화가 필요해짐) 국제적 환투기꾼 조지 소로스 같은 세력의 환율공격까지 받게된다. 

 

조지 소로스 수법을 보면 경제가 어려워보이는 곳에 가만 보고있다가 명치를 한대 세게 날려서 치명타를 먹이고 상대가 회복하기 위해 외환보유고를 소진하면 그때 막대한 환차익을 거두면서 빠지는 방식이다. 

 

본인의 입장으로 언론과 다른 투자자들의 선동이 가능하고 또 시장을 뒤흔들만큼 막강한 자금동원력이 있으니 가능한 짓이긴 하다.

 

외환보유고 1조달러가 증발하는 것을 보고 식겁한 시진핑은 집권2기 경제정책을 리커창 총리의 주장인 부채축소 질적성장으로 바꾼다. 멋모르고 빚내서 레버리지만 키워놨다가 된통 당할 수 있구나 깨달은 것이다.

 

그결과 부채 비율이 감소추세에 들어섰고 저금리와 대출 확장으로 연명하던 수익성 없는 좀비기업은 파산이 늘었다. 한번에 터지는 것보다 미리 이렇게 선제조치를 하는 것은 굉장히 현명한 방법이고 칭찬해야 마땅한 정책이다. 안그러면 리먼 브라더스 되는거지

 

그러다 트럼프가 등장한다. 대놓고 중국 때리기를 하는 트럼프

• 중국은 미국 무역적자의 절반이상 차지한다.
• 인위적인 환율 절하로 수출시 이득을 보고 있다.
• 자국 기업 보조금 지급으로 외국기업과 차별한다.
• 지적재산권 침해, 기술 절도 같은 불법행위를 한다.

미국을 넘어서는 패권국가의 야욕을 가진 욕심쟁이 중국과 도전은 강하게 응징하겠다는 세계제일 깡패국가 미국이 맞붙는다. 이건 경제를 떠나서 국가 체제의 미래가 걸린 자존심 싸움, 신냉전과도 같은 문제다.

 

경제가 어려워지면서 부동산 개발 붐은 점차 사그라든다. 토지의 판매 면적이 감소한다는 것은 새로운 개발의 증가세가 꺾였다는 것이다.

 

LGFV는 경기부양을 할 때 중앙정부에서 지방정부에 직접 지방채 발행해서 부채 늘리지 못하도록 하니, 자회사를 이용해 자금을 조달했던 꼼수이다. 결국 같은 소리다. 

 

지방채 발행해서 부동산 투자 붐 일으켜놓고 빚이 잔뜩 생겼는데 그걸 갚아야 할 시점에는 경기가 안좋아져있다. 어떻게 할 것인가. 심지어 이제와서 지방채 직접발행을 허가해주어서 늘어나는 추세이다. -_-??

 

자회사 채권을 지방채로 새로 발행해서 돌려막기 한다는 얘긴데, IMF 외환위기전 한국의 모습과도 흡사하다. 빌린 돈을 갚기가 어려워지자 높은 이자로 단기로 돈빌리는 것이 늘어나고 이것이 결국은 갚을 수 없게 되면 줄파산이 이어지는 사태가 되는 것이다.

 

여기에 신종 코로나 바이러스로 유일하게 믿을 구석이었던 내수시장의 급격한 위축이 장기화될 조짐이 보이니, 과연 중국발 위기가 찾아올 것인가. 

 

확실히 강한 냄새가 나는 건 사실. 위기의 시점을 예측하는 것은 불가능하나, 그에 대비한 포지션을 가지고 위기를 기회로 보는 새로운 시각이 필요할 때이다.