아르헨티나 월세대란 주범 임대차법 폐지사례 한국 부동산 시장 시사점

금융치료사 피터 2025. 2. 2.

임대차 시장의 규제 완화가 가져온 극적인 변화가 아르헨티나에서 목격되고 있다. 밀레이 정부의 과감한 임대차법 폐지 조치는 시장 자율화를 통한 주택 공급 확대와 임대료 안정화라는 가시적 성과를 도출했으며, 이는 임대차 규제를 둘러싼 전 세계적 논쟁에 새로운 관점을 제시하고 있다.

특히 한국의 임대차 3법 시행 이후 나타난 전월세 시장의 혼란과 대비되는 아르헨티나의 사례는 주목할 만하다. 다만 전세라는 독특한 임대 문화를 보유한 한국의 특수성을 고려할 때, 단순 비교를 넘어선 심층적 분석과 시사점 도출이 필요한 시점이다.

아르헨티나 임대차법 규제와 폐지 배경

아르헨티나는 2020년 리포베츠키법 도입을 통해 임대차 시장에 강력한 규제를 도입했다. 계약기간을 기존 2년에서 3년으로 연장했으며, 연간 임대료 상승폭을 물가상승률과 임금상승률의 평균치로 제한하는 조치를 시행했다. 특히 현지 통화인 페소화 기준 임대료 책정을 의무화했는데, 이는 극심한 인플레이션 상황에서 임대인들의 강한 저항에 직면했다.

이러한 규제는 시장에 즉각적인 부작용을 초래했다. 부에노스아이레스의 임대주택 공급은 45%나 급감했으며, 2022년에는 20만 채에 달하는 공실이 발생했다. 임대인들은 규제를 회피하기 위해 초기 임대료를 대폭 인상하거나, 매물을 회수해 에어비앤비 등 단기임대 시장으로 전환하는 양상을 보였다.

이러한 상황 속에서 2023년 12월 취임한 밀레이 대통령은 임대차 시장의 전면적 자율화를 단행했다. 계약기간과 임대료 인상률 제한을 폐지하고, 달러 기준 임대료 책정도 허용하는 등 시장 중심의 개혁을 추진했다.

임대차법 폐지 이후 시장 변화

임대차 규제 폐지 이후 아르헨티나 임대시장의 주요 변화

임대주택 공급량 195% 급증
실질 임대료 40% 수준으로 하락
임대차 계약조건의 완전 자율화 실현
외화 기준 임대료 책정 재개
임대인과 임차인 간 협상력 균형 회복
장기 임대 시장의 활성화
공실률 감소와 시장 유동성 개선

부에노스아이레스의 임대주택 시장은 규제 폐지 후 극적인 회복세를 보였다. 2024년 6월 기준으로 임대 매물이 184% 증가했으며, 5월 한 달간에만 62%의 증가율을 기록하는 등 시장이 역동성을 되찾았다.

실질 임대료는 규제 시기와 비교해 40% 가량 하락했다. 이는 임대인과 임차인이 시장 상황에 따라 자유롭게 계약조건을 협상할 수 있게 되면서 수급 균형이 회복된 결과로 평가받고 있다.

한국과 아르헨티나 임대차 시장 비교

비교 항목	한국	아르헨티나	특징 및 차이점
임대 형태	전세/월세 혼합형	순수 월세 중심	전세제도의 특수성
보증금 규모	매매가의 50-80%	1개월 임대료	자금조달 부담 차이
계약 기간	2년 법정 보장	자율 계약	임차인 보호 수준
임대료 조정	5% 상한제	시장 자율	가격 통제 여부
시장 특성	규제 중심	자유 시장	정부 개입 정도